Покупка квартиры для сдачи в Клондалкине

[John1648]

Уважаемые участники форума!

Вот любезная просьба рассмотреть и раскритиковать мою инвестиционную идею ниже:

Мне удалось сэкономить ~ 200 тыс. Евро, и я планирую вложить их в аренду в Дублине. Я слишком долго откладывал на потом, и в результате для меня стали недоступны хорошие районы Дублина.

В настоящее время я договорился о цене в 194 000 евро за 1-бедрумную квартиру в здании Rosebank View в Клондалкине; в очень хорошем состоянии, 45 кв.м, 3 эт. Квартира пустует / is vacant.

Вот она- https://www.property.ie/property-for...in-22/5633580/

Рыночная арендная плата составляет 1300 - 1400 евро.

Имеет ли для вас смысл такое вложение? Я знаю, что быть домовладельцем/landlord может быть сложно, но: i) цены растут; 2) инфляция съедает мои с трудом заработанные сбережения; iii) доход от аренды кажется неплохим - 8% брутто, 6% нетто.

Вот мои расчеты:

1. Годовая валовая аренда: 15600 евро (12 * 1300).

2. Годовые расходы, вычитаемые из налогооблагаемой базы: 2740 евро; т.е. 1400 (плата management fee); 1000 (agency letting fee, так как я живу за границей); страхование (250); Комиссия RTB (90)

3. Налог на доход от аренды по ставке 20%: 922 евро; т.е. 12860 евро * 20% = 2572 евро; за вычетом налогового кредита в размере 1650 евро (в настоящее время нет других доходов)

4. Местный налог на недвижимость: 250 евро.

5. USC: 170 евро.

6. PRSI: 0 (так как в настоящее время проживаю за границей).

7. Налоговые консультации: 250 евро.

7. Чистый годовой доход от аренды: 11 268 евро.

Конечно, есть и другие издержки и риски; в т.ч. невыплата арендной платы получателем HAP, трудности с возможным выселением и т. д.

Вы бы порекомендовали сделать это вложение?

Большое спасибо,

Геннадий

[Lord Marlin]

Ремонты, техника, мебель
Это тоже надо считать.плюс возможные простои. И будет меньше 6.

Нервы

Имхо Покупка не коммерческой недвижимости под сдачу как инвестиция довольно своеобразный опыт.

Плюс лучше идти на местные форму и там обсуждать - будет больше историй, как успешных так и не очень

[John1648]

Спасибо Lord Marlin!

Был и на местных форумах. Разное говорят...

Опыт наших людей был бы интересен.

John1648 добавил 01.08.2021 в 12:18
P.s.

И важно - я не знаком с Клондалкином, - другая опция была Баллимун, Charter building.

Но про Баллимун ТАКОЕ написали читатели, что я передумал там инвестировать.

Хотя возможно в Дублине не все так страшно ...

А то получается жизнь есть только в Dan Laoghaire ...

[Vahmurka]

Вы хотите инвестировать, т.е. свободные деньги уже есть. Хотите чтобы они работали. А какие другие варианты вложения? Посмотрите на них и сравните с этим. Если другие варианты выгоднее и проще, то зачем гемор. Если других вариантов с подобной отдачей нет, то тогда стоит, наверное?

А еще вопрос про налог на ваш доход. Если вы не проживаете в Ирландии, то разве налог вы должны платить не там, где проживаете? Или доход с аренды платится по месту сдаваемого жилья?

[Lord Marlin]

John1648, мое большое имхо. недвига в двух вариантах норм как инвестиция 1) если вы потом планируете конкретно эту недвига как то использовать в личных целях, 2) это полноценный бизнес (несколько объектов, есть разумные основания считать, что оно сильно вырастет в цене и так далее).
для всего остального есть гораздо менее геморройные способы инвестиций - от депозитов (мало, но надёжно) - до любых рискованных активов. ну и горизонт планирования тож важен.
лично я сторонник индексного инвестирования на горизонты более 15 лет.

[John1648]

не слишком я доверяю инвестициям в ценные бумаги ... ни разу такое не делал...

Хотелось бы по старинке, в бетон и кирпичи вложиться.

в случае кризиса или инфляции, хотя бы с квартирой останусь, а тем временем и аренда от сдачи набежит...

А в основном - от инфляции хочу защититься.

Вроде Дублин нормально, но раёны не вполне понятны. Был раза 3, в том числе один раз на недвигу посмотреть. Гражданство ЕС есть кстати, если что.

Говорят много пацанов с раёна в Клондалкине, накеры там. Ни разу anti-social behaviour не любил.

за 45 кв м отдавать 200 к как-то стремно, недвига сейчас переоценена, - но ... вдруг цены будут только расти ?

[edikus]

а вы сможете доказать чистоту денег?

[localchap]

А почему именно в Ирландии?? А не купить какую недвигу в Германии? Или В Испании, Греции, Турции под сезон? По вопросам дублин лендлордтсва к Ярику

[John1648]

Да, 100 % чистые деньги. Я работник в ООН.

Но мне интересно, почему Вы такие вопросы задаете ,

И кстати да, почему задаете?

John1648 добавил 01.08.2021 в 17:18

Сообщение от localchap

А почему именно в Ирландии?? А не купить какую недвигу в Германии? Или В Испании, Греции, Турции под сезон? По вопросам дублин лендлордтсва к Ярику

Все просто - rental yield в Дублине, лучший в ЕС - 8 %. Далее в ЕС - Гаага, 6.2 %.

Вне ЕС, -Харьков, Киев, Одесса, по 8, 7.5, 7 % 😉.

Стамбул - 2.5%, Берлин - 2%. В Испании- 3.5 %. Греция - максимум 4 %.

Т.е. простая математика.

И вдруг - пацаны в Баллимуне, и накеры в Клондалкине ... но, вдруг просто слухи, и там нормально, и не overpriced 200 k за 45 кв м.?

John1648 добавил 01.08.2021 в 17:20

Сообщение от John1648

Да, 100 % чистые деньги. Я работник в ООН.

Но мне интересно, почему Вы такие вопросы задаете ,

И кстати да, почему задаете?

John1648 добавил 01.08.2021 в 17:18


Все просто - rental yield в Дублине, лучший в ЕС - 8 %. Далее в ЕС - Гаага, 6.2 %.

Вне ЕС, -Харьков, Киев, Одесса, по 8, 7.5, 7 % 😉.

Стамбул - 2.5%, Берлин - 2%. В Испании- 3.5 %. Греция - максимум 4 %.

Т.е. простая математика.

И вдруг - пацаны в Баллимуне, и накеры в Клондалкине ... но, вдруг просто слухи, и там нормально, и не overpriced 200 k за 45 кв м.?

А полный ник Ярика?

[Kotoff]

Сообщение от localchap

Или В Испании, Греции, Турции под сезон?

Как показала практика последних двух сезонов-это не очень то работает-нет туризма,нет дохода.
John1648,Вам ответят подробно в течении пару месяцев))) Просто сегодня выходной, тут немногочисленно

[natalja0809]

Да, Клондалкин то еще район. Посмотрите районы вокруг Дублина 50-60 км. Люди оттуда едут в столицу на работу. За те же деньги купите больше и аренда та же. И попробуйте сдавать через агентуру, ну поделитесь немножко, зато спать будете спокойно. Если самому сдавать так это надо жить на соседней улице и все время бдить. А так идея с инвестициями хорошая, это вложение в реальность.

[стах]

За 50к покупайте квартирку на побережье Португалии.И на 150к живите там спокойно.

[localchap]

В том же районе за 190к 2 бед есть
https://www.myhome.ie/residential/br...dublin/4467474

[nexus]

Сообщение от natalja0809

Люди оттуда едут в столицу на работу.

Прямо арендаторы ездят или все-таки те, кто купил в commuter belt и теперь сидит в negative equity без вариантов?

Клондалкин район нормальный.

[Nadine]

Сообщение от John1648

Уважаемые участники форума!
Вот любезная просьба рассмотреть и раскритиковать мою инвестиционную идею ниже:
Мне удалось сэкономить ~ 200 тыс. Евро, и я планирую вложить их в аренду в Дублине.
Большое спасибо, Геннадий

Мои мыли вслух Мне кажется я вашу тему читала на boards.ie (давно), и вы уже года 2 выбираете. Мне, кстати, тогда ваши первоначальные варианты очень понравились (расположение+цена). Но они ушли и цена на них выросла Но я согласна с ирландцами, которые вас тогда отговаривали. Мне кажется самая большая проблема в Ирландии, что арендодатель очень плохо защищён и процесс выселения неплательщиков очень плохо развит по сравнению с Америкой и Европой Ваши подсчёты ок, вам по налогам вроде бы там же всё разжевали. Но, вот наглядный пример, соседский дом около родителей мужа сдаётся давно, но вот съёмщик не платит с ноября вообще ничего. Понятно ковид и тд, но такой вариант развитий событий возможен всегда. И непонятно, когда, куда и как его выселят (( Я бы всё таки посмотрела на акции, но тут тоже варианты, надо смотреть на налоги именно в вашей стране проживания. В Ирландии это не супер вариант, а в других странах работает отлично. Может быть обратитесь к financial advisor в вашей стране? И как говорится, не складывайтесь все яйца в одну корзину Удачи в любом случае!!! А инфляция сейчас везде будет расти (( и как спрятаться не понятно