Mortgage на покупку нового (ещё не построенного) дома?

[ck0]

Привет!
Столкнулись с интересной и совсем непонятной ситуацией. Решили купить дом. Дом ещё не построен. Как сейчас делают - строят несколько домов и делают из них Шоухаузы - то есть, приходишь, смотришь, если понравился, можешь купить такой же, но который будет построен через 5-6 месяцев.
Расположение выбрали, район знаем хорошо. Всё устраивает. Но вопрос с мортгейджем. Дом не построен, Approval in Principle от банка имеется. В течении 3-4 недель необходимо заплатить 10% от стоимости дома и это уже non-refundable.
Как это работает? Если планировать начинать выплачивать мортгейдж через 5-6 месяцев, где гарантия, что мы не потеряем работу или ещё что изменится и банк нам не откажет? А 10% уже заплачено, их не вернёшь. Или получать официальный Loan Offer letter сейчас? Но он действителен только на 6 месяцев, и мало ли дом не будет сдан через 6 месяцев? Что тогда? Кто-нибудь сталкивался с покупкой не достроенных новых домов? В интернетах информации совсем не нахожу, может как-то неправильно ищу или совсем не понимаю, как это работает.
Очень буду благодарен за ответы. Очень надо, время поджимает

[Tail]

ck0, Вам нужно по-душам переговорить со своим советником в банке (или с кем вы обсуждаете ваш моргидж?) и не стесняясь задать все вопросы. И ещё сами подъезжайте на стройку и помониторьте как быстро они строят.
Из практики, наши друзья покупали так строящийся дом в Leixlip год назад. Въехали как и обещал застройщик. Алгоритм действий был такой же как при покупке уже готового дома. У вас будет солиситор, который проверит контракт, в том числе на предмет исключения вероятности затягивания сдачи дома. Банк перевел деньги за дом застройщику только после того как нанятый Survey проверил уже построенный дом и застройщик удалил все недочеты по стройке. Тогда и начинается выплата моргидж. До того как построен дом - вы ждете.

[D_IRL]

Сообщение от ck0

Привет!
Столкнулись с интересной и совсем непонятной ситуацией. Решили купить дом. Дом ещё не построен. Как сейчас делают - строят несколько домов и делают из них Шоухаузы - то есть, приходишь, смотришь, если понравился, можешь купить такой же, но который будет построен через 5-6 месяцев.
Расположение выбрали, район знаем хорошо. Всё устраивает. Но вопрос с мортгейджем. Дом не построен, Approval in Principle от банка имеется. В течении 3-4 недель необходимо заплатить 10% от стоимости дома и это уже non-refundable.
Как это работает? Если планировать начинать выплачивать мортгейдж через 5-6 месяцев, где гарантия, что мы не потеряем работу или ещё что изменится и банк нам не откажет? А 10% уже заплачено, их не вернёшь. Или получать официальный Loan Offer letter сейчас? Но он действителен только на 6 месяцев, и мало ли дом не будет сдан через 6 месяцев? Что тогда? Кто-нибудь сталкивался с покупкой не достроенных новых домов? В интернетах информации совсем не нахожу, может как-то неправильно ищу или совсем не понимаю, как это работает.
Очень буду благодарен за ответы. Очень надо, время поджимает

Если люди не уверены в своем будущем (работе, доходах и так далее) то не покупают ничего серьезого. Какая разница если все построят и вы вселитесь в дом вовремя, а через месяц потеряете работу и доходы?

Подозрительный продавец и строитель - деньги вперед обычно требуют от лопухов в России.
Здесь берут деньги на строительство строители и сами в банках, и если они честно все делают - то даже если вы откажетесь - все хорошо продадут - нет риска им и нет риска банку.

Или у них нет репутации и им не дают кредиты или они ищут лопухов. Если второе - то можете потерять свои деньги и не получить ничего. Или это строят кто-то из бывшего СССР?

[ck0]

Tail, с мортгидж адвайзером поговорил по душам. Советует сейчас ничего не делать, дать нон-рифандбл депозит застройщику и через месяца 3 обращаться к ним за Official Loan Letter. Approval in principle действителен до апреля, обещает (на словах) что банку больше ничего не надо-будет доказывать и нам дадут кредит. Просто чувствую, что риск то есть, что банк может что-то и изменить в своих условиях за это время.

D_IRL, мы уверены в будущем, которое зависит от нас. Но, например, планы компаний от нас никак не зависят. Захотят компании уехать из Ирландии и сократят пол штата за 2 месяца. Тогда придём мы в банк за нашим кредитом, а там дулю покажут Им же по факту всё подавай, им неважно, если ты даже сразу другую работу найдёшь... надо пробейшн период закнчить - 6 месяцев. И это только один из возможных вариантов. Не думаю, что застройщик имеет СССРские корни. Ирландский застройщик. Хотя кто их знает :D
Адвокат грит это нормальная ситуация при покупке нового, непостроенного дома. Но ему нужен какой-то Special Loan Approval от банка. А в банке не знают, что это такое. В общем, договорился с банком, что они сами поговорят с адвокатом и перезвонят. Сижу жду результата переговоров.



Хочеться обмозговать, как не погореть с депозитом. Застройщик вроде быстро строит. С мая по сейчас построил (там же, рядом) домов 10, но ещё не сдал - травку, дорожки делает сейчас...

[Tail]

ck0, не поняла что значит ничего не делать Как только вы заплатите даже первый возвратный депозит застройщику - вам застройщик направит договор, точнее не вам, а вашему юристу. Солиситор начнет проверять все документы и разрешения у этого застройщика и вы должны будете оплатить эту работу солиситора.
Поменяться может то, что вам, как покупателю, нужно будет заплатить банку выше процент первого взноса для получения ипотеки (к примеру, бах, и сделают 20% первый взнос). Если вы потянете, то есть смысл рисковать, а если ваш сейвинг этого не выдержит, то вам ни к чему и депозит застройщику платить.

[vc]

Когда даёте деньги на депозит, пусть застройщик подпишет бумагу, что:
-если банк отказывается дать кредит или меняет условия кредита.
-если дом не будет соответсвовать стандартам жилья(например его откажутся подключать к электричеству/воде/газу)
-если дом не проходит engineering survey
-если они не пофиксят snag list
То деньги вы забираете обратно

[Tail]

vc, всё это должен будет солиситор проработать и внести в контракт, если таких позиций там нет.

[ck0]

Ну вот, после последних нескольких ответов всё стало понятно! )
Я и интересовался, как застраховаться от потери депозита в случае непредусмотренных и от нас независящих ситуаций. Значит, это всё описывается в контракте. Йей! А сэйвинги должны выдержать
Спасибо за помощь! Очень всем благодарен

[vc]

Сообщение от Tail

vc, всё это должен будет солиситор проработать и внести в контракт

в смысле "проработать"? есть стандартный текст, в который вносятся индивидуальные поправки по желанию.
Вы делаете из адвокатов всезнающих богов. А они в своей массе, жадновато-туповатые создания, которые распечатывают стандартные бумажки.

[D_IRL]

Сообщение от vc

в смысле "проработать"? есть стандартный текст, в который вносятся индивидуальные поправки по желанию.
Вы делаете из адвокатов всезнающих богов. А они в своей массе, жадновато-туповатые создания, которые распечатывают стандартные бумажки.

Тут такая система - все стараются убедить других что без них все обломится и обвалится, чтобы навешть лапшу на уши и заработать на этом для себя.

[Jannise]

Сообщение от vc

в смысле "проработать"? есть стандартный текст, в который вносятся индивидуальные поправки по желанию.

вот именно это И становитса самое трудное. Адвокаты не любят отступать от уже имеющегося формата, плюс на ваши поправки должен согласитса адвокат продавца - что обычно ещё труднее, так как те контракты что использует строительная компания - это их стандарт И они для всех клиентов одинаковые.
Нам так И не удалось изменить контракт, когда мы покупали дом ещё не законченный.