Стратегия для покупки недвижимости.

[Sir]

Хотел пофлудить вот по какому поводу.
Считал ли кто нибудь стратегию по приобретению недвижимости в Ирландии по принципу - имущество оплачивает арендатор. Ну то есть понятно, когда покупаешь для себя, ну то есть впрягаешься в кредит и теняшь лямку до смертного одра, ну ули отмусоливаешь кучу бабок и опять же радуешься жизни. Но вот к примеру если желания не совпадают с возможностями, ну к примеру нравиться мне Блекрок, ну и в принципе аренда старая и вполне по бюджету подъемная, но хочется чего то своего на острове. К примеру покупка чего нибудь в ареоле текущего обитания - выносит семейный бюджет в полную ж... ну то есть даже просто оплачивать проценты по кредиту уже практически неподъемно. Но вот к примеру если купить, что то быджетное и скажем сдать его с тем чтобы арендатор покрывал хотя бы процентов 60-70 выплат и продолжать жить в съемном жилье, с тем что на старость что то накопиться. Так вот вопрос, конечно роюсь по аналитике в нете, но может кто смотрел
1. Наилучшее соотношение по схеме выплаты-аренда т.е. покупка в востребованном районе.
2. Лучшее соотношение у банков по стоимости финансирования.
3. Оптимальные схемы приобретения для first time byers.
Всем откликнувшимся заранее спасибо.

[vc]

Сообщение от Sir

Хотел пофлудить вот по какому поводу.
Считал ли кто нибудь стратегию по приобретению недвижимости в Ирландии по принципу - имущество оплачивает арендатор. Ну то есть понятно, когда покупаешь для себя, ну то есть впрягаешься в кредит и теняшь лямку до смертного одра, ну ули отмусоливаешь кучу бабок и опять же радуешься жизни. Но вот к примеру если желания не совпадают с возможностями, ну к примеру нравиться мне Блекрок, ну и в принципе аренда старая и вполне по бюджету подъемная, но хочется чего то своего на острове. К примеру покупка чего нибудь в ареоле текущего обитания - выносит семейный бюджет в полную ж... ну то есть даже просто оплачивать проценты по кредиту уже практически неподъемно. Но вот к примеру если купить, что то быджетное и скажем сдать его с тем чтобы арендатор покрывал хотя бы процентов 60-70 выплат и продолжать жить в съемном жилье, с тем что на старость что то накопиться. Так вот вопрос, конечно роюсь по аналитике в нете, но может кто смотрел
1. Наилучшее соотношение по схеме выплаты-аренда т.е. покупка в востребованном районе.
2. Лучшее соотношение у банков по стоимости финансирования.
3. Оптимальные схемы приобретения для first time byers.
Всем откликнувшимся заранее спасибо.

По-моему опция first time byer доступна только тем, кто живёт в купленном доме, или как максимум, сдаёт одну из комнат.

[KaraNagai]

о вот к примеру если купить, что то быджетное и скажем сдать его с тем чтобы арендатор покрывал хотя бы процентов 60-70 выплат и продолжать жить в съемном жилье, с тем что на старость что то накопиться

нужно учитывать расходы на мебель и поддержание жилья в приличном состоянии, время простоя его без арендатора, расходы на агенство, через которое ты это сдаешь, время, которое ты на это всё будешь тратить и т.п., а также думать о прогнозах роста цен на жильё. инвестиция денег в жильё может элементарно оказаться не самой выгодной инвестицией.

опять же не стоит забывать, что между типичным профайлом легко сдаваемого жилья и типичным профайлом того, что тебе нужно "на старость" чтобы жить самому, - существенная разница. соответственно покупая что-то под удобную сдачу ты купишь что-то, чего тебе нафиг в старости нужно будет, а покупая что-то удобное для жизни в старости, ты фиг его быстро сдашь.

и ещё: first time buyer на инвесторов мне казалось не распространяется.

[MS]

Сообщение от vc

По-моему опция фирст тиме быер доступна только тем, кто живёт в купленном доме, или как максимум, сдаёт одну из комнат.

Это необходимое условие освобождения от стэмп дьюти.

Вторая помощь фёрст тайм баеру - мортгидж эллаунс, которая вроде как на инвесторов тоже не распространяется.

[Sir]

По поводу ферст тайм байера. Наскока я понял достаточное условие, что у индивидуума просто небыло собственной недвижимости. Кто к примеру будет ходить и проверять живет он в купленном жилье или пригласил друзей из Молдавии в гости? По поводу стратегии имеется в виду средний срок. Естественно жить в дешевом жилье к старости не предполагается вообще, оно как покупается под сдачу, так и остается под нее. Причем убитую сдачу (молдаване, поляки е.т.с.) Пока дети ходют в школу есть желание оставаться где сть, потом меня вполне устраивает какой нибудь Мухосранск в Мидландах там уже цены на достаточно большие дома в пределах разумного. Ну или скажем отъезд на пенсию в теплые страны.

[KaraNagai]

Наскока я понял достаточное условие, что у индивидуума просто небыло собственной недвижимости. Кто к примеру будет ходить и проверять живет он в купленном жилье или пригласил друзей из Молдавии в гости?

Фрод - отличный способ обеспечить себе старость. До первого стука жильцов с threshold или ревенью. По совершенно любой причине. И всё из-за довольно вообщем-то небольшой экономии.

Лучше уж попробуй вписаться в какую-нибудь схему инвестирования в жильё под аренду его студентам. Там есть налоговые льготы и т.п. Деталей не знаю - надо ресёч проводить, но такая тема есть.

потом меня вполне устраивает какой нибудь Мухосранск в Мидландах там уже цены на достаточно большие дома в пределах разумного

Ну дык об чём я и говорю - то, чего тебе нужно к старости, ты хрен сдашь. Впрочем, я так понимаю, этот поинт был лишним. Ты хочешь использовать жильё сугубо как объект инвестиций. Имхо не лучший объект на данный момент. Я бы подождал пол-годика, пока инвестировав во что-нибудь другое. Одно себе жить покупать, это можно и сейчас себе делать, а другое - чисто ради денег это всё делать.

Что касается стратегии, то народ, я слышал раньше брал новое жилье на 5-7 лет где-то, с мортгиджами на максимально длительный срок. Притом, если не влом возиться с шейрингом, то 3-бедрумные мид-терассы где-нибудь по линии дарта, пригородных поездов или луаса. Через 5-7 лет скопившееся equity переводили уже в два, а то и три дома.

Но эта стратегия сугубо на рост цен в среднесрочнгой перспективе рассчитана. На что сейчас рассчитывать нельзя.

Что сейчас делать ... э.... как я сказал выше: лучше всего ничего.

Как альтернатива - подумай о покупке таки дома там, где ты живёшь. Оно будет дорого, но к старости ты извлечёшь из него жильё в мидландс + кучу денег на жизнь.

[Sir]

В обчем куча (ну маленькая кучка на пенсионный фонд уже есть по Эксекутив пенсион) в смысле покупки схема 23 (это когда ты обязуешься 10 лет не продавать, но с тебя не берут налоги за сдачу - возможна). почему вопрос задается теперь - в сязи как раз со снижением цен, но с другой стороны есть опасения о сложности получения мортгаджей в будующем. Кто помнит 5-6 лет назад получить финансирование под жилье в Ирландии было безумно трудно - дай бог % 80 и с кучей сложных бумаг. Так что есесено текущий уровень еще пойдет вниз,но через 2-3 года когда цена станет оптимальной есть риск не получить финансирование.

Sir добавил 25.03.2008 в 08:59
Да еще вопрос был про методику расссчетов. Наверняка где то ирландские товарищи рассчитывали варианты. Я сам где то видел аналитику по стоимости финансирования, но теперь найти не могу.

[KaraNagai]

. Кто помнит 5-6 лет назад получить финансирование под жилье в Ирландии было безумно трудно - дай бог % 80 и с кучей сложных бумаг.

может быть ты про 10 лет назад - не знаю, но 5 лет назад давали приблизительно на таких же условиях, как сейчас мне кажется. и с той же кучей бумаг.

[Sir]

Ну мне 6 лет назад точно не давали. То штамп не тот то понимаешь селф имплоид, то еще чего и главное 100% финансирования не было, что требовало мин 30К оборотных. Сейчас дают 100 легко.

[KaraNagai]

то понимаешь селф имплоид,

а ну точно, с селф-имплойд - это была проблема. я думал они и сейчас есть. по радио недавно как раз про это в передаче слышал, что мол один из дизадвантиджа селф-имплойд статуса в том, что хрен мортгидж на нормальных условиях возьмёшь, если у тебя доходы на уровне такого же наёмного человека на постоянной позиции.

однако селф имплойд - селф имплойду - рознь. я думаю ты в глазах банка сейчас куда как более кредитоспособен, чем 5-6 лет назад.

то еще чего и главное 100% финансирования не было

100% финансирования под своё жильё по-моему уже нет чуть ли не год как. или я ошибаюсь? да и нафиго оно нужно в текущей экономической ситуации? чтобы любое минимальное колебание цен вниз тебя приводило в ситуацию negative equity?

а оборотные деньги в любом случае нужны, уж 10-15К как минимум имхо, особенно если ты сдавать жильё собираешься. даже помимо стамп дьюти - чисто на мебель, полы и т.п.

[Sir]

Да точно банк меня пока любит. Особенно обороты компании поэтому готов даватьи под 100% и 10-15К получить в виде какого нибудь кредита на покупку мебели или отдых не проблема. Я говорю аналитику ищу. какие есть еще хитрые варианты, которыми ирландцы пользуются а мы недопетрили

[Roman]

Сообщение от Sir

Естественно жить в дешевом жилье к старости не предполагается вообще, оно как покупается под сдачу, так и остается под нее. Причем убитую сдачу (молдаване, поляки е.т.с.)

Cредний айриш убьёт жильё убойнее,чем средний молдаван,поляк и e.t.c

[KaraNagai]

Cредний айриш убьёт жильё убойнее,чем средний молдаван,поляк и e.t.c

проблема в том, что в случае с молдованами и поляками надо на количество жильцов умножать

[MS]

Сообщение от Roman

Цредний айриш убьёт жильё убойнее,чем средний молдаван,поляк и е.т.ц

Я думаю зависит от того под шаринг сдаётся жильё или нет. Мне кажется тут принципиальной разницы нет айришам или не айришам.

[Oleg123]

Вот нашлось на поднятую тему. Имхо, очень интересно. Удивительно то что в юса есть кредит скор, прикольный рейтинг и полезный, имхо. Никто не слышал про такое здесь?
И еще такой вопрос, может кто сможет как то пояснить в какой момент в Ирландии может быть будет достигнуто дно цен на недвижимость?