Buy to Let - Германии

[D_IRL]

Из статьи в газете за воскресенье:

Недвижимость в Германии и Берлине намного дешевле чем в Праге или Будапеште. (И намного дешевле Дублина и Ирландии - мой знакомый ирландец продал здесь и купил за эти же деньги аж три квартиры в Берлине!).

Жилье может быть или для личного проживания или только для сдачи квартирантам. По немецким законам квартирант въезжает на постоянно без ограничения срока и его нельзя выселить, кроме как по причинам: неуплата аренды, плохое поведение или если вы сами собираетесь там проживать постоянно.

В настоящее время: при покупке жилья для сдачи в аренду, в первые пять лет будут только убытки и не придется платить никаких налогов: на шестой год возможно убытков не будет.

Так что это соотностися с Ирландией - купить на пять лет и потом продать и заработать на этом вряд ли получится, о чем ранее уже писали.

[Apple]

Сообщение от D_IRL

Из статьи в газете за воскресенье:

........

А можно уточнить, из какой именно газеты эта информация взята?
Спасибо.

[nexus]

Если из ирландской, типа Irish Times, то, очевидно, кто-то их риэлтеров начал осваивать немецкий (или узко берлинский) рынок. Любые подобные обзоры в газетах - это в большинстве своем чья-то заказуха.
Хотя по ценам наблюдение в общем верное, не уверен только что возврат хороший, но там приписали "убытков возможно не будет"

[Mr.Val]

D_IRL,

все относительно....мы уже обсуждали в прошлом как высчитывается прибыльность того или иного investпроекта (покупки недвижимости)....поетому при стечении ряда обстоятельств и в германии и в ирландии проекты могут быть прибыльны начиная с первого года после покупки...традиционно инвесторы на ирландском рынке получали большую часть прибыли из капитал апресиейшн а инвесторы в германии наоборот из рентал инкам....все течет-все меняется-на данный момент, в краткосрочной перспективе, ирландия уже не является привлекательной с точки зрения капитал апресиейшн....время покажет...

если же сравнивать residential и commercial недвижимость-то в обойх странах, на данный момент, коммерческая недвижимость, в среднем, является более доходной чем residential...

Mr.Val добавил 03.07.2007 в 14:18
otnositel'no cen na kvartiry-da, v Berline eshe vpolne real'no najti odnobedki ot ?50K..

[D_IRL]

Из газеты "The Sunday Business Post" - 01/07/2007

[DimaL]

Сообщение от nexus

Если из ирландской, типа Irish Times, то, очевидно, кто-то их риэлтеров начал осваивать немецкий (или узко берлинский) рынок. Любые подобные обзоры в газетах - это в большинстве своем чья-то заказуха.
Хотя по ценам наблюдение в общем верное, не уверен только что возврат хороший, но там приписали "убытков возможно не будет"

Разговаривал я как-то с таксистом о ценах на жильё и спросил его купил ли бы он себе хату в Берлине за 50К. Он сказал "А что с ней делать? Ни жить, ни отдыхать я там не буду". Остаётся только одно - аренда. А как известно экономика Германии падает уже лет 17, население уменьшается, иммиграция не спасает.
Я думаю покупка там хаты очень большой риск. Лучше Болгария, там уж точно будет инвестиционный возврат, гарантированная аренда + рост цены.

[nexus]

Сообщение от DimaL

Остаётся только одно - аренда. А как известно экономика Германии падает уже лет 17, население уменьшается, иммиграция не спасает.

Ну вот именно, тем более никаких простых иммиграционных программ в Германии нет и не будет - на фоне высокого уровня безработицы. А Берлин - вообще странный город, наполовину совок, с соответствующим жильем, инфраструктурой и населением. Еще можно было бы понять инвестицию в Мухине или Франкфурте, но там и цены другие совсем.

[Mr.Val]

на данный момент как раз болгария считается перегретым рынком и ожидать там большого капитал апресиейшн в самое ближайшее время не приходится.....да и рентал инкам там обычно по доходности гораздо ниже германского и менее прогнозируемый....относительно германии, в виду того что немцы ето нация арендаторов недвижимости а не владельцев, капитал апресиейшн в германии или не происходит или совсем небольшой (если и происходит-то в основном изза покупаюших иностранцев)...зато изза того что там все арендуют и часто арендные контракты сразу на несколько лет-там обычно рентал инкам один из самых высоких и стабильных по европе......

все также зависит от лайфспан of the investment

[octopus]

Сообщение от DimaL

Разговаривал я как-то с таксистом о ценах на жильё и спросил его купил ли бы он себе хату в Берлине за 50К. Он сказал "А что с ней делать? Ни жить, ни отдыхать я там не буду". Остаётся только одно - аренда. А как известно экономика Германии падает уже лет 17, население уменьшается, иммиграция не спасает.
Я думаю покупка там хаты очень большой риск. Лучше Болгария, там уж точно будет инвестиционный возврат, гарантированная аренда + рост цены.

Аха точно крупнейшая экономика европы будет прозябать зато болгария ну просто расцветет и все там будут скупать сараюги и гарантированно их рентовать нуну

смотрю иногда place in the sun и удивляюсь.. ну ладно италия испания.. но болгария и морокко это мягко говоря рискованный инвестмент

octopus добавил 03.07.2007 в 18:00
Вот кстати очень в тему попалась. Хорошо показывает реалии таких "инвестиций"

http://gazeta.ru/realty/2007/07/02_e_1871506.shtml

[Mr.Val]

вот немножко про рентал маркет в Болгарии, София в етом случае будет счастливым исключением:

‘There is one highly significant factor, however, which very often goes unnoticed until it is too late; and it applies to the whole coast. Most people don’t know that it freezes on the coast in winter. When they see the coastal resorts basking in the hot summer sunshine, it’s difficult to imagine snow on the ground. The entire coast simply shuts down in the winter, and nothing happens. It’s as dead as a doornail. Therefore, rental income can be fairly assured for 15 weeks, possibly 20, plus some odd bits in the shoulder seasons of April and October. The coast has a five-month season from May to September, compared to nine months in the ski areas. Those people buying only for rental income, therefore, would find the mountains far more lucrative.

Mr.Val добавил 03.07.2007 в 18:38
вот еше:

PROPERTY FOCUS: Apartments in Bulgaria's coastal resorts remain unsold
09:00 Mon 02 Jul 2007 - Petar Kostadinov

More than 100 three- and multi-bedroom apartments in Slanchev Bryag (Sunny Beach), Elenite and Dyuni Black Sea summer resorts have remained unsold for months, real estate website imoti.net said on June 21.

According to the website, which focuses on Bulgarian real estate sector, this was a clear sign of stagnation in the market for big apartments in the leading resorts on the Bulgarian southern Black Sea coast.

Imoti.net quotes Dinko Slavov, sales manger of Bulgarian Properties, who said that indeed stagnation existed but it was affecting areas in resorts far from the coastline. “Large vacation properties are being bought by wealthy investors, who are ready to spend at least 100 000 euro, but they look for luxury properties and buy apartments next to the sea,” Slavov said.

According to Dobromir Ganev, manager of real estate company Foros, “as a rule big vacation properties are hard to sell, because they are expensive”.

Ganev said, as many had predicted for years, that “the supply in Slanchev Bryag already exceeds demand”.

The price ceiling of unsold apartments on the southern Black Sea coast is about 1000 euro a sq m, imoti.net say.

However, real estate agencies say that deals are being closed at prices as high as 1500 euro to 1600 euro and sometimes even 1800 euro a sq m. Most buyers of large properties are from Scandinavia, Latvia, Denmark and Norway.

The negative trend described by both Slavov and Ganev was confirmed by the results of a study by Creditex loan company.

The study showed that the negative trend was not limited to seaside resorts but also affected big cities in the country.
The level of return on real estate investments in Bulgaria has halved since 2002 and in the case of housing units in Sofia’s Mladost neighbourhood, the rate has dropped to 4.11 per cent from nine per cent, Creditex consulting manager Krassimir Goumnishki told a news conference on June 25.

“The decline is being seen in all parts of Sofia,” he said.

“Besides that, the advertised 20 per cent rate of return for property along the coast is not realistic.”

Aording to Creditex, the actual rates did not exceed five per cent. With commercial and industrial property and logistics facilities, the level was double that for residential property.

To offset the effect of sliding return rates, small investors can rent out their auxiliary properties in urban or holiday areas, Goumnilski said. Analysts say this implies a small risk but also small profit.

[piter]

Здесь тоже про Берлин.http://sob.ru/issue1539.html

[Mr.Val]

Конечно же Германия одним Берлином не заканчивается, тем более его отдельными раёнами с сошиал хаузингом.....но ето еше раз подчеркивает что в любой стране, прежде чем делать инвестмент в недвижимость нужно сделать глубокий research как на макро так и майкро економическом уровне по отношению к потенциальному инвестменту а также исследовать какие виды external financing сушествуют в той или иной стране так как доходность того или иного инвестмента будет определятся с одной стороны его капитал апресиейшн и нет рентал инкамом а с другой условиями interest-only mortgage и местными налогами......относительно Болгарии могу сказать что в принципе реально найти interest-only mortgage в евро с interest rates где-то от 7.45%+ (на мой взгляд дороговато) на срок 3-20 лет и с LTV до 70-75%.....тем более что стабильного годового рента в болгарии скорее всего не предвидится за исключением Софии......относительно financing в Германии пока не интересовался

...Болгария была одним из лучших мест для инвестиций в недвижимость лет 7 назад.....а сейчас, после такого роста нужно быть очень осторожным...

....думаю что при наличии собственных средств или возможности значителного external financing, инвестору в большинстве случаев лучше ориентироваться на коммерческую а не на резиденшиал недвижимость....не важно будет ето в германии, болгарии или где-то еше....

Mr.Val добавил 03.07.2007 в 20:19
P.S. проблема с инвестициями в Болгарскую недвижимость 7 лет назад заключалась в том что практически не было external financing facilities для иностранцев, тем более interest-only mortgages... и нужно было покупать недвижимость или за свои сбережения или брать персонал лоанс.....а сейчас-когда все ети financing facilities появились цены за 7 лет уже успели многократно подпрыгнуть....особенно в Варне и окрестностях

[vovus]

Сообщение от piter

Здесь тоже про Берлин.http://sob.ru/issue1539.html

Приблизительные цены на аренду среднестатистического жилья в престижных центрах Берлина: двух-трехкомнатные квартиры в старых домах «модного» востока стоят от 200 до 300 евро в месяц, огромная пятикомнатная в реконструированном здании – 800 евро.

.. йо-мо-йо !

[Mr.Val]

я думаю что в той статье рент несколько занижен да и скорее всего те цыфры указаны по отношению к рифарбишд соушл хаузинг а не к новостройкам....вот линк с немножко другими ценами:

http://www.sublet.com/city_rentals/Berlin_Rentals.asp

но даже если бы и гросс аннюал рентал инкам был всего в 4К евро в год на нет инишиал аутлей в 15К евро (скажем при условии интерест-онли моргидж с 80-85% LTV и цене квартиры около 50К евро)...то...ето бы давало 26.6% гросс анаджастед рентал rate of ритёрн пер аннум

Mr.Val добавил 03.07.2007 в 22:15
вот еше линк о реальних ценах на рент в Берлине, правда на немецком:

http://www.immobilienscout24.de/find...S24&_s_peprm=4

[Dincha]

Сообщение от Mr.Val

http://www.sublet.com/city_rentals/Berlin_Rentals.asp

Немного некорретно - это жилье класса люкс-аппартаментов, типа все включено, сдается на короткое время с прицелом на бизнес-визитеров. Подобные варианты в Голвее, например, будут стоит от 1800 евро в месяц, я уж умолчу о Солтхилле

В остальном... рынок жилья в Германии по сравнению с Ирландией в корне другой. Т.е. начиная с мелочей (как например то, что основная масса сдается не-фурнишед вообще, т.е. голые стены и даже без кухни - мебель проблема жильца) и кончая невпример развитой инфраструктурой (автобаны, ЖД) - работать за 100 км от дома в принципе не проблема. Что при полюсе цен в Мюнхене и Хайдельберге (1-й и 2-й по дороговизне города Германии) оставляет свободу выбора места жительства.

Также следует принимать в виду следующие особенности:
1)рынок аренды регулируется государством, т.е. выставить свою цену, даже если в конкретном районе спрос превышает предложение - невозможно.
2)повысить ставку аренды, даже по прошествии десятка лет, хозяин может только ... сменив жильца. А это само по себе крайне проблематично.

В общем, продолжать можно бесконечно...