А цены-то падают :)

[Mr.Val]

Сообщение от Yapi

Мр Вал,

во-первых:
как оказалось никто из ваших коллег в Швеции вашего калибра не платит и близко к 57%

во-вторых:
вы учитываете просто сумму налогов не считая что человек за них получает взамен. Это непростительная ошибка для финансиста.

Япи,

вам лиsh бы зацепить меня...

читайте повнимательней:

разговор не шел о каких-то конкретных людях-разговор шел о том что в швеции суммированная налоговая нагрузка значительно выше чем в Ирландии...

далеее....разговор вообше не шел обо мне так как я уже давно не тенант а оунер...так что я вообше не подпадаю в анализ рынка аренды недвижимости...

далее....если вы все внимательно перечитаете то как раз и найдете мое упоминание о том что шведы получают взамен....например качественный и очень дешевый чайлдкеар, медицину, обшественный транспорт и много другого.....

суммируя....учитесь читать а не язвить .....добьетесь большего ....

[Kot]

Сообщение от Mr.Val

так что вполне возможно что такие товариши и платят более 50% обшего налога....

Как много директоров компаний в Швеции? Как они могут повлиять на общую картинку?!

Сообщение от Mr.Val

разговор не шел о каких-то конкретных людях-разговор шел о том что в швеции суммированная налоговая нагрузка значительно выше чем в Ирландии...

Мы здесь обсуждали налоги в Швеции или все таки мы говорили о том, сколько потенциальный тинант готов платить за аренду и каково его налогообложение. Возможно директор компании с инкамом в лимон и захочет поснимать себе жилье, но что то мне подсказывает что он скорее всего его купит. Вам так не кажется? К стати суммированная и маргинальная нагрузка вещи суть разные...

Сообщение от Mr.Val

далеее....разговор вообше не шел обо мне так как я уже давно не тенант а оунер...так что я вообше не подпадаю в анализ рынка аренды недвижимости...

Я конечно за вас рад, но простите, а к чему это вы?

Сообщение от Mr.Val

далее....если вы все внимательно перечитаете то как раз и найдете мое упоминание о том что шведы получают взамен....например качественный и очень дешевый чайлдкеар, медицину, обшественный транспорт и много другого...

Должен вас огрчить, среднестатистический швед платить налог чуть больше трети... (Послушайте людей на пальме.) Это конечно же выше чем в Ирландии, но не больше половины...

Сообщение от Mr.Val

суммируя....учитесь читать а не язвить .....добьетесь большего ....

Извините, мр. Вал, но, ИМХО, это касается вас в большей степени, чем кого бы то ни было на этом форуме... Учите матчасть, любите математику и будет вам щастье, поверьте мне...

[MS]

Сообщение от ерёма

а почему? на подорожание нужны какие нибудь меры?

С долей юмора Снимите вторую квартиру, пусть в ней никто не живёт

[Cuore Sportivo]

Интересная инфа проскочила о девелоперах снижаюшхих цены
ето на заметку сторонникам теории что застройшхики будут ждать когда рынок пойдет на поправку.
source ireland.com

Two major housebuilding firms have cut prices at new homes schemes in Dublin and the commuter belt.

David Daly's Albany Group and Kingscroft, the Abbey Group's housebuilding division, have dropped prices at schemes by up to 25 and 11 per cent respectively in an effort to get buyers back into the new homes market.

The move by Albany and Kingscroft, two homebuilders with decades of experience, is the clearest illustration to date of the dramatic slowdown in the new homes market. Sixty houses and apartments go on sale this weekend at the Albany Group scheme in Swords called The Meadows.

Prices start at ?229,950 for one-bed apartments and rise to ?340,950 for three-bed end-of-terrace units. The Meadows forms part of the larger Holywell scheme. When the same units were launched in April 2007 at Holywell by Savills HOK, prices started at ?269,950 and rose to ?454,950. This represents price cuts of between 14 and 25 per cent. The prices at Holywell are now approaching 2005 levels at the scheme.

Meanwhile, Kingscroft Developments has instructed its agents to cut prices by an average of 10 per cent on all five new homes sites it has open in Leinster.

The most notable Kingscroft development - also called Holywell - is a scheme of 86 houses in Kilcoole, Co Wicklow. Launched in May 2007, selling agent Sherry FitzGerald secured 25 sales. Prices here have now been cut by around 10 per cent. Four-bed detached houses are now priced ?695,000 - down from ?780,000.

Kingscroft has also cut prices at The Hastings scheme on Hamlet Lane in Balbriggan. Some units have been cut by up to 10 per cent. Three-bed homes have been cut by ?30,000. The other schemes being developed by Kingscroft are Clonroosk Abbey in Portlaoise; Lansdowne in Portarlington (both Co Laois); and Townparks Manor in Kells, Co Meath.

The Kingscroft and Albany price cuts follow the decision last December by Capel Construction to cut prices at The Crescent, Ashtown, Dublin 15 by between ?70,000 and ?100,000 - a reduction of 17 and 22 per cent respectively. Fifty-six houses have been sold following the price cuts.

Kingscroft builds houses in Ireland and England. The Albany Group is one of the largest housebuilders in the Dublin area.

[dnk]

Сообщение от Cuore Sportivo

Интересная инфа проскочила о девелоперах снижаюшхих цены
ето на заметку сторонникам теории что застройшхики будут ждать когда рынок пойдет на поправку.
source ireland.com

Ну это логично и процесс идет давно. Очень дорогое жилье >500к дешевеет и квартиры дешевеют. 10% мало кстати. Думаю еще этак процентов на 20-30 просядут цены на эти типы жилья.

[vdc]

Статьи старые - но коогда они были написаны никто не мог поверить что так будет
http://www.ucd.ie/economics/staff/mk...rs/housing.pdf
http://www.ucd.ie/economics/staff/mk...s/housing1.pdf
http://www.ucd.ie/economics/staff/mk...s/solvency.pdf
Ну а это его сегодняшнее

"Property market approaching critical point
http://www.ireland.com/newspaper/opi...596995499.html

The economy may be about to enter a period of prolonged recession, writes Morgan Kelly , the economist who predicted the property slump

Writing in this newspaper a year ago, I suggested that, in the light of past property booms abroad, Irish house prices were at risk of falls of around 50 per cent in real terms. At the time I imagined, again based on what had happened elsewhere, that selling prices would stabilise at their peak values for a year or two, and then fall slowly by a few per cent a year for up to a decade.

My forecast has turned out to be wildly optimistic. In the past year Irish house prices appear to have fallen by around 10 to 15 per cent. While still short of the 20 per cent fall in Finland in 1991, this is on a par with the largest falls experienced during the Dutch and Swedish collapses.

However, the Irish property market is giving signs of approaching a critical point where vague individual anxieties coalesce into a general panic and prices collapse. Should a collapse occur in 2008, it is most likely to start among heavily-indebted builders, many of whom have not sold a house in over a year, coming under pressure from banks to liquidate their large amounts of unsold inventory.

What has made the Irish house price boom different from any other (apart from the concurrent boom in Spain) is that it has occurred alongside a building boom. In most economies, the housing stock is overwhelmingly second-hand houses whose owners are reluctant to accept price cuts. When a downturn occurs, most people refuse to sell and the market effectively dries up for a few years until prices rise again. In Ireland, by contrast, the supply of houses has expanded rapidly: at the peak of the boom in 2006 we built almost 90,000 units, or one for every 16 households. This fell to around 70,000 last year and, ominously, a large proportion of these failed to sell.

This raises the question of why, given the number of unsold houses, builders are planning to build another 50,000 or so units this year? Once we know the answer to this question, we are in a position to understand why Irish house prices are now at risk of sudden and large falls.

To start, we need to remember that, because of delays in the planning process, this new building represents projects undertaken by developers in the very different climate of two years ago. There are now two distinct groups of developers.

The first group own land, typically have vivid memories of how their fathers and uncles went bankrupt in the 1980s, and have all stopped residential construction. The second group, who are by no means the smallest developers, have borrowed heavily to buy land and have no choice but to keep on building.

If you are a builder who borrowed ?20 million in 2006 from a bank and some mezzanine investors to buy land for 100 houses and have just received planning permission, you have no option but to go ahead and use your remaining ?11 million credit line to build the houses and hope for the best. However, at some stage this loan will have to be repaid, at least in part, and the only way to do this is by selling houses at whatever price you can get.

For their part, banks are now in the position of throwing good money after bad: having lent money for land which has depreciated in value, they are lending more money to build on it in the hope that they can recoup their losses, or at least delay the inevitable change in value that may leave some of them with solvency problems of their own.

However, with the recent bankruptcy of McEnaney Construction, banks have sent a definite signal to developers that their patience and liquidity are finite. Despite their understandable reluctance to initiate a downward price spiral, in the next few months increasing numbers of developers will be forced to follow the lead of Capel Construction and cut prices by 20 per cent and more.

However, just as expectations of price rises were self-fulfilling, so now are price falls. Buyers know that the longer they delay the less they will pay, and have the added fear of negative equity to keep them out of the market.

It is appearing increasingly unlikely that builders will be able to move their inventory at any price that can remotely cover their borrowings, making a wave of bankruptcies inevitable.

The houses built by a bankrupt developer become the property of the lending bank, which would typically auction them off, in one or more lots, to other developers.

However, for these developers to be able to bid, they need loans from banks. With Irish banks already having sunk ?100 billion into property development, and needing to conserve liquidity as the international financial system moves towards a major solvency crisis, such loans may not be forthcoming. It is not hard to imagine a scenario where tens of thousands of new units built by bankrupt developers are sold for a fraction of their construction cost or simply boarded up, leaving most existing apartments and commuter-belt houses effectively valueless.

Any collapse at the bottom end of the market will roll upwards to reduce second-hand prices sharply, while the presence of large number of families who cannot move house because they have negative equity will ensure that the second-hand housing market remains frozen for a very long time.

With rising unemployment, falling tax revenues, and sharp falls in stock prices, it is becoming evident that the problems of the Irish economy run a good deal deeper than a few overpriced houses.

The building boom of the last eight years has deeply distorted the economy, leaving us with worrying numbers of mis-skilled workers, heavily indebted households, unaffordable Government programmes, and over-extended banks.

Most importantly, as the Irish economy moved from one driven by exports to one based on selling houses, its international competitiveness has fallen sharply.

While the word competitiveness had vanished from our national vocabulary, the examples of Germany, Italy and Portugal are there to show how a domestic boom with falling competitiveness tends to be followed by prolonged recession."

Ну и McWilliams туда же
http://www.davidmcwilliams.ie/2008/0...e-poverty-trap

[Kot]

Сообщение от dnk

Ну это логично и процесс идет давно. Очень дорогое жилье >500к дешевеет и квартиры дешевеют. 10% мало кстати. Думаю еще этак процентов на 20-30 просядут цены на эти типы жилья.

Да нет, я бы сказал что процесс пошел со Штатов... Подешевеет "очен дорогое", "дорогое" и "недорогое"... IMHO

[vdc]

Сообщение от Kot

Да нет, я бы сказал что процесс пошел со Штатов... Подешевеет "очен дорогое", "дорогое" и "недорогое"... IMHO

Последний пункт я бы поправил на плохое
Я так скуки ради монторю цены 3бедсемики в Лукане - провала особого не видно - как крутилось за 340+ - так и крутится, если что то дешевое и выскакивает - так там жить без инвестиций нельзя или все вокруг плохими соседями заселено
Квартиры - те плохое жилье, тем лететь и лететь
Коммутер белт тоже проседает нехило

[dnk]

Сообщение от Kot

Да нет, я бы сказал что процесс пошел со Штатов... Подешевеет "очен дорогое", "дорогое" и "недорогое"... IMHO

В штатах история сугубо своя собственная. Обсуждали уже. Там проблема из-за сверхнизких процентов на моргиджи возникла. В Ирландии более 5% , это совсем не низкий, а я-бы сказал высокий процент. Причины и следствия совсем другие.

[vdc]

Сообщение от dnk

В штатах история сугубо своя собственная. Обсуждали уже. Там проблема из-за сверхнизких процентов на моргиджи возникла. В Ирландии более 5% , это совсем не низкий, а я-бы сказал высокий процент. Причины и следствия совсем другие.

Когда то уже приводились расчеты, что нужно - 35-45 тысяч домов в год, строители решили срубить бабла, понастроили 90000 в прошлом и собираются 50000 в этом. У цен просто нет возможности остановиться на месте - единственная надежда на банки, чтобы они побыстрей девелоперов начали банкротить.
Опять же - кагда приводилось типичный кредит девелоперу на участок выдавался на 7 лет. Пик этих кредитов пришелся на 2005 - так что полет будет до 2012 продолжаться. К саморегулированию девелоперы неспособны - поэтому всем придется ждать естественной убыли

[Kot]

Сообщение от vdc

У цен просто нет возможности остановиться на месте - единственная надежда на банки, чтобы они побыстрей девелоперов начали банкротить.

Зачем? Что бы опят цены поднят? Честно я не могу понят кому нужны нездорово завышенные цены... Рынок стоит, потому и падают цены... А раз стоит то кому ето может быт выгодно?

Сообщение от vdc

Опять же - кагда приводилось типичный кредит девелоперу на участок выдавался на 7 лет. Пик этих кредитов пришелся на 2005 - так что полет будет до 2012 продолжаться. К саморегулированию девелоперы неспособны - поэтому всем придется ждать естественной убыли

Амин. Рынок сам себя сможет регулироват. А инвесторам можно пожилат удачных вложений в следующий раз...

Кот добавил 18.01.2008 в 15:08

Сообщение от dnk

В штатах история сугубо своя собственная. Обсуждали уже. Там проблема из-за сверхнизких процентов на моргиджи возникла. В Ирландии более 5% , это совсем не низкий, а я-бы сказал высокий процент. Причины и следствия совсем другие.

Вы под сколко взяли?
Короче говоря люди везде одинаковые. Вот поднимут вам ставку, тогда и раскажете какая ситуация...

[Cuore Sportivo]

Сообщение от vdc

Последний пункт я бы поправил на плохое
Я так скуки ради монторю цены 3бедсемики в Лукане - провала особого не видно - как крутилось за 340+ - так и крутится, если что то дешевое и выскакивает - так там жить без инвестиций нельзя или все вокруг плохими соседями заселено
Квартиры - те плохое жилье, тем лететь и лететь
Коммутер белт тоже проседает нехило

Ну они так чутка все таки проседают
Некоторую исчезают с пометкой Sale agreed чтоб появится через месяц
В Люкане еше проблема в том что основная масса домов продается ограниченным количеством агентов, а они кроме Люканских домов очень мало чего еше имеют on sale -> посему ошушение реальности у них нарушено

Cuore Sportivo добавил 18.01.2008 в 15:13

Сообщение от Kot

Зачем? Что бы опят цены поднят? Честно я не могу понят кому нужны нездорово завышенные цены... Рынок стоит, потому и падают цены... А раз стоит то кому ето может быт выгодно?

Агенты живут от процента,
Солиситоры тоже имеют процент от стоимости дома,
Строители...думаю не нужно обьяснять.
Домовладельцы
etc

[MS]

Имхо, на месте девелоперов имеет смысл играть на понижении. Избавитъся от балласта и скупать землю по низким ценам.

[Cuore Sportivo]

Сообщение от MS

Имхо, на месте девелоперов имеет смысл играть на понижении. Избавитъся от балласта и скупать землю по низким ценам.

Rezoned land уже весь скуплен

[vdc]

Сообщение от Cuore Sportivo

Ну они так чутка все таки проседают
Некоторую исчезают с пометкой Sale agreed чтоб появится через месяц
В Люкане еше проблема в том что основная масса домов продается ограниченным количеством агентов, а они кроме Люканских домов очень мало чего еше имеют on sale -> посему ошушение реальности у них нарушено

В Лукане еще один фактор есть влияющий на цену - большинство владельцев-окупантов - FTB и им падение по большому счету по барабану. Ну падают цены - подождем с апгрейдом. А инвесторов вложившихся в Луканскую недвижимость недавно мало - большинство лендлордов купили дома давно и им рент даже годовой давности отобьет даже повышение на еще один процент. Поэтому и домов мало на продажу и народ не спешит расставаться и дома уходят относительно быстро - практически все дома по пути в детский сад ушли в течении трех месяцев.
Плюс будущий ЛУАС тоже притормозил падение - продавать сейчас имеет смысл только в крайнем случае...