А цены-то падают :)

[ZigZag]

Сообщение от vdc

ирландские квартиросьёмщики просто морально и финансово не готовы
Спрос определяет цены ренты, соответсвенно ценам еще больше падать

Готовы-готовы, просто давит сила привычки - платить мало. В Ирландии рент непропорционален уровню доходов.

[vdc]

Сообщение от ZigZag

Готовы-готовы, просто давит сила привычки - платить мало.

сто тысяч леммингов 1,283,010 PAYE workers получающих меньше 30,000 в год с этим не согласятся. Можно конечно увеличить количество получающих rent supplement и FIS, но так мы вернемся в первую позицию к обсуждению нафига налогоплательщикам инвесторов кормить

[ZigZag]

Сообщение от vdc

сто тысяч леммингов 1,283,010 PAYE workers получающих меньше 30,000 в год с этим не согласятся.

Вот я и говорю - сила привычки (опухли за годы Кельтского Тигра ). Давайте сравним между странами: средний рент в столице страны за 1-бедрум (или студио) по отношению к средней месячной зарплате в данной стране. И тогда вы увидите что у Ирландии далеко-далеко не самый худший показатель.

[vdc]

Сообщение от ZigZag

Давайте сравним между странами: средний рент в столице страны за 1-бедрум (или студио) по отношению к средней месячной зарплате в данной стране.

Аппетит в палате для буйных со средней температурой по больнице....

[ZigZag]

Сообщение от vdc

Аппетит в палате для буйных со средней температурой по больнице....

Так как найти полноценную статистику по зарплатам в столицах всех стран проблематично поэтому лучше мерить относительно средней зарплаты в стране, главное чтобы все одинаково мерили.

[Остап Ибрагимыч]

Сообщение от ZigZag

1) их формула расчёта цены недвижимости ужасно примитивна и не берёт в расчёт множество факторов, включая и национальные особенности каждого рынка недвижимости

У вас есть лучшая формула ? Так давайте проверим, как ваша формула работает в разных странах?

Сообщение от ZigZag

2) формула также не берёт в расчёт и то что доход инвестора состоит из двух частей: роста цен и аренды.

Давайте уже свою формулу, которая берет

[ZigZag]

Сообщение от Остап Ибрагимыч

У вас есть лучшая формула ? Так давайте проверим, как ваша формула работает в разных странах?
Давайте уже свою формулу, которая берет

1) так разговор как раз и идёт о том что многие факторы очень сложно/невозможно напрямую перевести в цифры, поэтому любая формула будет лишь бледным суррогатом. Не стоит гоняться за математической формулой-всё равно она не сможет отразить всех реалий.

2) что касается моего варианта то это был лишь улучшенный вариант их формулы берущий за основу не 15 лет а 30 лет, вот и всё. Но он тоже далёк от того чтобы отразить все факторы в цифрах.

[vdc]

Сообщение от ZigZag

Так как найти полноценную статистику по зарплатам в столицах всех стран проблематично поэтому лучше мерить относительно средней зарплаты в стране, главное чтобы все одинаково мерили.

С тем же успехом можно цену квартир миллионеров к средней ренте привязать...

[ZigZag]

Сообщение от vdc

С тем же успехом можно цену квартир миллионеров к средней ренте привязать...

Измерять можно что угодно и как угодно, но наша с вами задача определить насколько доступна аренда жилья для наименее защищённых и в этом случае лучше остановиться на 1-бедрумном (или студио, правда студии существуют не везде) жилье, ну а доход брать как среднюю зарплату по данной стране. В итоге получим сравнение одинаковых показателей между странами и итоговый коеффициент даст нам основания для анализа доступности аренды жилья в той или иной стране.

[vdc]

Сообщение от ZigZag

В итоге получим сравнение одинаковых показателей между странами и итоговый коеффициент даст нам основания для анализа доступности аренды жилья в той или иной стране.

Ну и где эта таблица?

[ZigZag]

Сообщение от vdc

Ну и где эта таблица?

Вот давайте с вами совместно и создадим, может быть ещё кто-то подключится к нам в помощь.

Наша цель - создание униформной базы данных.

Предлагаю вввести в нашу модель следущие assumptions/comments:

1) Постараться по каждой стране найти наиболее свежие данные (чтобы в них уже отразился импакт от глобального кризиса)

2) Делать помесячный расчёт

3) Все наши расчёты приводить к евро

3) Для удобства сравнения брать цену 1-бедрумного (2-х комнатого) жилья. Дла удобства братъ среднюю цену на подобное жильё в столице страны, а там где столица номинальна, цену в наиболее крупном/значимом городе страны

4) Брать среднюю доналоговую зарплату по стране за ближайший имеющийся период

5) установить фиксированные курсы для перерасчёта валют согласно вебсайту Оанда на 13/04/2010, например для евро/доллар - 1.36, евро/гривна - 10.64, евро/рубль = 39.46, и тд



А теперь первые цифры (чем ниже наш коеффициент тем более доступна аренда в той или иной стране):

Если мне не изменяет память то средняя зарплата по Ирландии (включая частный и гос-сектора) до кризиса была около 44К евро в год, учитывая что она просела на несколько процентов могу предложить взять за базу цифру в 40К евро в год или 3,330 евро в месяц. Согласно Дафту на конец 2009 года средняя цена аренды 1-бедрумного жилья в Дублине составила 797 евро в месяц.

http://www.daft.ie/report/Daft-Renta...rt-Q4-2009.pdf

Итого для Ирландии имеeм коеффициент 797/3,330=0.239

Мне недавно попали свежие цифры по Украине:

средняя зарплата по Украине в феврале 2010 года составила 1,955 гривен в месяц или 183.7 евро

http://biz.liga.net/news/E1003154.html

средняя цена рента двухкомнатной квартиры в Киеве в начале апреля 2010 года составила $607 или 446.3 евро

http://www.unian.net/rus/news/news-371976.html

Итого для Украины имеем коеффициент 446.3/183.7=2.43

А вот цифры по России:

Средняя зарплата на конец 2009 составила 23,827 рублей или 603.8 евро

http://news.mnl.ru/economics/?news_id=4601

Средняя аренда двухкомнатной квартиры по Москве составила около $1,569 или 1,154 евро

Итого для России имеем коеффициент 1,154/603.8=1.91

[courtlough]

Сообщение от ZigZag

Если мне не изменяет память то средняя зарплата по Ирландии (включая частный и гос-сектора) до кризиса была около 44К евро в год, учитывая что она просела на несколько процентов могу предложить взять за базу цифру в 40К евро в год или 3,330 евро в месяц.

по моему такая моделькосячная. например, пусть вы получаете 55К, а я корячусь на 25К работая в какой-нибудь в Centr-е. Средняя зарплата между нами 40К. При этом вам уже наверняка дали моргадж, и живете вы в своей собственной двушке. Поэтому устанавливая цену на арендное жилье лэндлордам придется забыть про ваши 55 и ориентироваться на мои 25К. Тем более что остальные затраты в Ирландии существенно выше, а еда и мед. обслуживание в списке потребностей имеют приоритет над жильем, а они здесь далеко не самые дешевые. Другими словами, те кто тянет среднюю температуру по больнице зарплату вверх, на рынке арендованного жилья в качестве покупателей не присутвуют.

[Остап Ибрагимыч]

Сообщение от ZigZag

А вот цифры по России:

Зарплату усредняем по России, а квартплату - по Москве ? Гуд лук !

[ZigZag]

Сообщение от Остап Ибрагимыч

Зарплату усредняем по России, а квартплату - по Москве ? Гуд лук !

Аналогично и по всем другим странам, включая и Ирландию - так что не вижу в этом ни какой проблемы, компаративность полностью сохраняется

ZigZag добавил 13.04.2010 в 13:40

Сообщение от courtlough

по моему такая моделькосячная. например, пусть вы получаете 55К, а я корячусь на 25К работая в какой-нибудь в Centr-е. Средняя зарплата между нами 40К. При этом вам уже наверняка дали моргадж, и живете вы в своей собственной двушке. Поэтому устанавливая цену на арендное жилье лэндлордам придется забыть про ваши 55 и ориентироваться на мои 25К. Тем более что остальные затраты в Ирландии существенно выше, а еда и мед. обслуживание в списке потребностей имеют приоритет над жильем, а они здесь далеко не самые дешевые. Другими словами, те кто тянет среднюю температуру по больнице зарплату вверх, на рынке арендованного жилья в качестве покупателей не присутвуют.

1) Вы слишком пытаетесь усложнить модель делая её несравнимой с другими странами (ведь в тех странах тоже присутствуют такие же проблемы), а наша основная цель - это прозрачность и унификация данных

2) На рынке аренды жилья присутствуют люди с разными доходами, и те кто зарабатывает 25К евро в год и те кто зарабатывает 100К в год, у каждого свои обстоятельства, одних может быть больше а других меньше, но факт остаётся фактом - все они присутствуют на рынке.

[courtlough]

Сообщение от ZigZag

Аналогично и по всем другим странам, включая и Ирландию - так что не вижу в этом ни какой проблемы, компаративность полностью сохраняется

разница очень простая, здесь разница и в доходах и в аренде между, например, переферией и Дублином будет десяки процентов. В России - сотни. А у вас картина маслом: зарабатываю в Урюпинске - арендую в Москве.

1) Вы слишком пытаетесь усложнить модель делая её несравнимой с другими странами (ведь в тех странах тоже присутствуют такие же проблемы), а наша основная цель - это прозрачность и унификация данных

Я не усложняю, я говорю что ваша модель ничего не отражает.

2) На рынке аренды жилья присутствуют люди с разными доходами, и те кто зарабатывает 25К евро в год и те кто зарабатывает 100К в год, у каждого свои обстоятельства, одних может быть больше а других меньше, но факт остаётся фактом - все они присутствуют на рынке.

Тогда должна быть кривая распределения по доходам. Если с 25К дохода на рынке присутсвует 100 человек, а со 100К один калека, то его можно в расчет не брать. Те коэффициенты, которые вы рисуете, это сферический рынок недвижимости в вакууме, это даже не модель а набор цифр, которые ничего не отражают. Так же как например цифра 5 не отражает ничего, пока после нее не припишут слово "ослов", например.