Разрыв договора

[obir]

Доброго вечера всем.
На прошлой неделе переехал в дом, снимаю (шарю) комнату-в доме еще 2 соседа. Через месяц-другой должна приехать жена. Лэндлорд составила договор на 12 месяцев (я его еще не подписывал).
Снять эту комнату мне нужно было только для того, чтобы сделать справку для приглашения жены ко мне. Сомневаюсь, что она захочет жить в доме с другими (шумоизоляция плохая, сосед постоянно носится туда сюда). И как сосед снизу (я живу на 3-ем этаже) воспримет интересно нашу приватность, скрипы, ведь два человека, тем более пара всегда создают много много шума в любое время дня и ночи
Какие будут возможности разорвать контракт, может пойти на договоренность с лэндлордом. Кстати первый этаж полностью засран соседом (банки-склянки, покрышки). Смогу ли я в качестве аргумента, чтобы разорвать контракт и получить свой депозит, привести эти факты + неубранный двор, грязные ластницы? Жена ведь свихнется. Какие у меня вообще на этот счет есть права? Стоит ли мне подписывать контракт с надеждой, что его можно будет без проблем разорвать и вернуть депозит? Или мне надо настаивать на контракт без срока. С лэндлордом у меня хорошие отношения.
Спасибо за ответы, если таковые будут.
P.S. даже,если придется лишиться депозита, пожалуйста, но с наименьшими потерями.