Размер арендной платы (rent)

[D_IRL]

Прочитал в воскресной The Sunday Business Post:

- если ваш работодатель оплачивает ваше жилье, то в целях налогов, стоимость ренты налоговой инспекцией рассчитывается в размере 8% от рыночной стоимости жилья;

- то есть если дом/квартира стоит 300 тысяч, то нормальная по мнению налоговой службы рента находится в пределах 24 тысячи в год или 2 тысячи евро в месяц. Электричество, газ и т.п. - дополнительно;

- если дом/квартира стоит 400 тысяч - 32 тысячи в год или 2666 евро в месяц, плюс биллы!

Так что мы пока что - получается так - живем в эру заниженных рент, а значит они еще могут расти... ?!

[abg]

или это означает, что стоимость домов завышена.

[D_IRL]

Сообщение от abg

или это означает, что стоимость домов завышена.

Возможно. Такс-оффис также принимает в расчет действительный размер ренты (и уплату с нее налогов) если это можно доказать. (Наверное контрактом или квитанциями и т.п.)

[KaraNagai]

или это означает, что стоимость домов завышена.

это означает не более и не менее чем то, что нормы принимались тогда, когда ренты были выше относительно стоимости.

[Kot]

Сообщение от D_IRL

- если ваш работодатель оплачивает ваше жилье, то в целях налогов, стоимость ренты налоговой инспекцией рассчитывается в размере 8% от рыночной стоимости жилья;

Мгм, интересно... Выходит что эффектив рейт на мортгедж 8%?

Сообщение от D_IRL

- то есть если дом/квартира стоит 300 тысяч, то нормальная по мнению налоговой службы рента находится в пределах 24 тысячи в год или 2 тысячи евро в месяц. Электричество, газ и т.п. - дополнительно;
...
Так что мы пока что - получается так - живем в эру заниженных рент, а значит они еще могут расти... ?!

Все в этой жизни имеет смысл. На сколько я могу судить соотношение ренты должна стремится к текущему значению интерест рейта. Если рента будет выгодней покупки - будут орендовать и наоборот. К тому же рента очень зависит от дохода. (Вроде как не должна превышать 25% гросс.) Так что я бы сказал что цены на жилье завышены, судя по среднестатистическим доходам... Т.е. для дома 400к рента должна быть в районе 1.6к при ставке 5%. При этом снимающий такое жилье должен получать минимум 80к в год. Но это все с точки зрения здравого смысла...

[Mr.Val]

Сообщение от KaraNagai

это означает не более и не менее чем то, что нормы принимались тогда, когда ренты были выше относительно стоимости.

полностью согласен с Карой

....на мой взгляд-наоборот-рент в Дублине пока занижен-и должен подрасти еше хотя бы на 20-40% чтобы инвесторам вновь стало выгодно делать инвестиции в рентал бизнес...иначе-пока ето мани-лузинг бизнес

[alz]

Сообщение от Mr.Val

....на мой взгляд-наоборот-рент в Дублине пока занижен-и должен подрасти еше хотя бы на 20-40%

unreal. Здесь все-таки не Silicon Valley. Столько платить смогут немногие -> спрос резко упадет. И мнение инвесторов в этом процессе интересует в последнюю очередь

[Mr.Val]

Сообщение от alz

унреал. Здесь все-таки не Силицон Валлеы. Столько платить смогут немногие -> спрос резко упадет. И мнение инвесторов в этом процессе интересует в последнюю очередь

вы не правы-alz,

и обьясню почему->люди снимают жилье у инвесторов->для того чтобы люди могли снимать жилье инвесторам должно быть выгодно заниматся етим бизнесом-и если раньше они могли компенсировать свои потери в рентал бизнесе за счет быстрого капитл апресиейшн...то сейчас ситуация до наоборот-единственный для них шанс делать прибыльный бизнес на недвижимости и компенсировать их потери на капитал депресиейшн-ето или за счет резкого подьема рента или за счет резкого понижения расходов (например резкое сокрашение в интерест рейтс).....так как инвестиция в недвижимость-сейчас в подавляюшем большинстве-ето убыточньный бизнес, как в смысле капитл апресиейшн так и в смысле рентал инкам.....такая ситуация не может продолжаться очень долго на рынке-так как сушествует дисбаланс-как результат-мы уже видим массовый ексодус инвесторов с рынка-и дальше он будет еше больше пока резко не сократится рынок аренды и не подтолкнет цены на аренду вверх еше выше.....другого не дано....инвесторов нельзя привлечь заранее известной огромной убыточностью бизнеса....и до тех пор пока он вновь не станет прибыльным-количество предложений на рынке аренды будет быстро сокрашаться....а ето значит что вскоре многим людям (например вам) просто негде будет арендовать-все квартиры/дома будут месяцами/годами висеть на рынке продаж не работая полноценно на аренду....

вы говорите что мнение инвесторов будут спрашивать в последнюю очередь-тогда приготовтесь к тому что однажды вам просто негде будет арендовать и срочно придется покупать свое жилье

...на мой взгляд-наоборот-мнение инвесторов сейчас самое главное и правительство должно очень серьезно задуматься для того чтобы не парализовать рынок аренды и не вносить хаос на дублинские улицы.......

Mr.Val добавил 08.10.2007 в 18:05
на мой взгляд-многие будут готовы платить до 50-60% их семейного инкама за аренду-так как ето сейчас происходит в Италии (Милан) и в ряде других европейских стран

[vdc]

Сообщение от Mr.Val

а ето значит что вскоре многим людям (например вам) просто негде будет арендовать-все квартиры/дома будут месяцами/годами висеть на рынке продаж не работая полноценно на аренду....

Не верю(С)
Убытки тогда полезут со страшной силой в размере полторы тысячи в месяц.
А так хоть что-то компенсироваться будет, пока квартира на продажу выставлена
Уменьшение предложения со стороны инвесторов будет компенсироваться уменьшением спроса со стороны покупателей, переехавших в собственное жилье
Так что катастрофы не произойдет
Большинство просто переедет в собственное жилье, оставив на рынке только инвесторов купивших жилье за реальные деньги.

[Mr.Val]

Сообщение от vdc

Не верю(С)
Убытки тогда полезут со страшной силой в размере полторы тысячи в месяц.
А так хоть что-то компенсироваться будет, пока квартира на продажу выставлена
Уменьшение предложения со стороны инвесторов будет компенсироваться уменьшением спроса со стороны покупателей, переехавших в собственное жилье
Так что катастрофы не произойдет
Большинство просто переедет в собственное жилье, оставив на рынке только инвесторов купивших жилье за реальные деньги.

неужели вы верите в ту сказку что все быстренько купят собственное жилье-а как насчет того что многие из желаюших купить жилье просто не смогут квалифай на подходяшую сумму моргиджа.....покажите мне хоть одну страну где вообше нет инвесторов и все жилье выкуплено оунерами? на мой взгляд-ето из разряда фантастики ....даже при коммунистах были инвесторы ....

Mr.Val добавил 08.10.2007 в 18:27
а как насчет убытков от износа жилья?.....i ego soderzhanija i meblirovanija?

[vdc]

Сообщение от Mr.Val

неужели вы верите в ту сказку что все быстренько купят собственное жилье-а как насчет того что многие из желаюших купить жилье просто не смогут квалифай на подходяшую сумму моргиджа.....

Если они не купят - то инвесторы не продадут ( закон сообщающихся сосудов)
Если инвесторы не продадут - то они могут перейти на интерес онли, и соотвествено выставлять на рынок свои квартиры чуть подешевле.
Заморозить свое жилье инвесторы не смогут - убытки будут колоссальные для них
Банки увеличат свою прибыль ( хорошо )
Будет свободное жилье для аренды ( еще плюс )
Что из минусов?
А, спекулянты пострадают - ну это их нелегкая судьба, будем считать что они так выполняют свой долг

vdc добавил 08.10.2007 в 18:38

Сообщение от Mr.Val

а как насчет убытков от износа жилья?.....i ego soderzhanija i meblirovanija?

Капремонт инвесторовской квартиры обходится в 3-4 тысячи ( молдоване будут подешевле - но менее качественно )
Пару цифр
Цена квартиры
320000
Интрес онли 5%
1333.33
Полные выплаты
1870.69
Так что им надо было думать когда брали
Катастрофы не произойдет - пострадает несколько тысяч спекулянтов, рынок получит еще жилья, все будут довольны

[Mr.Val]

Сообщение от vdc

Если они не купят - то инвесторы не продадут ( закон сообщающихся сосудов)
Если инвесторы не продадут - то они могут перейти на интерес онли, и соотвествено выставлять на рынок свои квартиры чуть подешевле.
Заморозить свое жилье инвесторы не смогут - убытки будут колоссальные для них
Банки увеличат свою прибыль ( хорошо )
Будет свободное жилье для аренды ( еще плюс )
Что из минусов?
А, спекулянты пострадают - ну это их нелегкая судьба, будем считать что они так выполняют свой долг

vdc,

как вы все ловко расписали...

а в чем разница между инвестором и спекулянтом????и как вы будете определять что ето инвестор а вот ето спекулянт?
а вы знаете что большинство инвесторов и так уже перешло на интерест онли моргиджи но все равно несет большие убытки от обесценивания жилья.....

выход будет один-прийти к балансу......на мой взгляд ето произойдет при одновременном снижении стамп дюти (скажем до 3-5%-тап рейт), еше большему падению цен (но не очень сильно-чтобы навсегда не отвернуть инвесторов от ирландского рынка недвижимости), возможному снижению интерест рейтс (до 3-3.5%) и самое главное-за счет еше большего повышения рента.....так как ето уже произошло за последние десять месяцев когда во многих раёнах дублина рент подскочил на 20-40% (особенно в жилье сдаваемом напрямую от инвесторов а не через агенства).....не забывайте тот факт что рент в дублине в последние 5 лет держался ИСКУСТВЕННО низким только за счет того что была очень высокая доходность по капитл апресиейшн-сейчас ето уже не апресиейшн а депресиешн и цены во многих раёнах уже просели на 10-20% (то есть потеряли 20-200К от их цены образца начала лета 2006 года) ....так что теперь и пришло самое время ренту прийти на НАТУРАЛьНЫЙ уровень-то есть рент в среднем должен быть на 30-40% выше чем месячная плата за обыкновенный моргидж...для того чтобы покрывать выплаты за моргидж и все прочие расходы на содержание жилья а так же на покрытие убытков от обесценивания жилья....оставляя инвестору хотя бы крошечную прибыль в 6-8% годовых at the end..

Mr.Val добавил 08.10.2007 в 19:02
"Капремонт инвесторовской квартиры обходится в 3-4 тысячи ( молдоване будут подешевле - но менее качественно )
Пару цифр
Цена квартиры
320000
Интрес онли 5%
1333.33
Полные выплаты
1870.69
Так что им надо было думать когда брали
Катастрофы не произойдет - пострадает несколько тысяч спекулянтов, рынок получит еще жилья, все будут довольны"

vdc,

ну вот, исходя из вашего примера:

для того чтобы ета квартира стала привлекательной и прибильной (хотябы 10-15% годовых нет) для потенциального нового инвестора, при интерест онли моргидже и падаюшем рынке он должен сдавать ее хотя бы в пределах 2000-2500 в месяц.....цена 320К подсказывает что ето или однобедка в центре или двубедка в более удаленных раёнах.....значит рента на однобедки в центре или двубедку в пригороде должна будет поднятся до 2000-2500 в месяц....так что готовтесь .....

[D_IRL]

Сообщение от KaraNagai

это означает не более и не менее чем то, что нормы принимались тогда, когда ренты были выше относительно стоимости.

Эти нормы в каждом ежегодном бюджете пересматриваются...

[Mr.Val]

я заложил падение только в 2-3% годовых в год....если падение рынка будет быстрее (5-10% годовых)...то для того чтобы потенциальный инвестор решился вложиться в ето жилье рент должен быть еше намного выше...например 3000-3500 за ету квартиру

[D_IRL]

Сегодня еще одна информация:

по их данным - в среднем на одном доме/квартире строительные фирмы зарабатывают по 170 тысяч евро прибыли.

Что выгодно строителям, солиситорам, аукционерам и всем на этом зарабатывающим.