А цены-то падают :)

[ерёма]

ну тогда во избежание "откуда такие цифры?" можно консенсус по:

• стоимость дома (= моргидж)
• число лет под моргиджем
• начальная аренда такой хибарки в месяц

??

поскольку эти цифры в отличие от 4 факторов меняться не будут.

[YellowMan]

380К
35 лет
1400 евро

Как растет жилье надо бы взять за последние 35 лет. Процентная ставка в банке на инвестиции - ну пусть 5.5% минус 20% налога на прибыль.

[Epo]

http://www.daft.ie/searchsale.daft?id=375214&search=1
неужели так сильно цены падают? Аж 200к 3-ёх комнатная!

[fan]

Цены на аренду падают тоже. В прошлом году за 1200 ничего не было а сейчас более 80 по Дублину. Кстати что вы собрались расчитывать, если цена за год упала на 30т.

[dnk]

Сообщение от Epo

http://www.daft.ie/searchsale.daft?id=375214&search=1
неужели так сильно цены падают? Аж 200к 3-ёх комнатная!

это-ж Тала, причем внешне (я там не жил, а только проезжаю иногда) самая жопа.

[ерёма]

Сообщение от YellowMan

380К
35 лет
1400 евро

Как растет жилье надо бы взять за последние 35 лет. Процентная ставка в банке на инвестиции - ну пусть 5.5% минус 20% налога на прибыль.

Рост цен на жильё и % от инвестиций разницы будут переменными.

35 лет имхо многовато, такой долгий срок подразумевает либо твёрдую надежду на долгосрочный рост цен, либо то, что заняли под завязку, и более короткий моргидж позволить себе не могут.

Ну да ладно, дискуссия не о том. Срок вряд ли кардинально изменит результат. Если согласны, посчитаем для 20 лет, если нет - оставим 35.


Кстати, раз начали разговор о налогах, немножко усложним модельку, добавив:

Tax Relief at Source (TRS) for Mortgage Interest Relief:
20% от выплат % до 20 штук.

и
TAX RELIEF FOR INVESTMENT IN A PENSION
будем считать, что сэкономленную (моргидж - аренда) разницу семья будет вкладывать в пенсионный фонд.
tax relief is given at marginal rate of tax
Если нет возражений, будем считать, что вся разница может быть перечислена в пенсию, и это возвращает семье те 41%, которые были бы вычтены из з/п, если бы была необходимость платить моргидж.

Сообщение от fan

Кстати что вы собрались расчитывать, если цена за год упала на 30т.

Рост цен на жильё будет переменной, как и 3 других параметра. Польза от расчётов будет не в прогнозах, как будут расти цены, а в выявлении, при каких комбинациях переменных:

• % по моргиджу (assume fixed)
• темп роста цен на хибарку
• темп роста аренды за хибарку
• % от инвестиций разницы (repayments - rent)

выгоднее окажется покупка, а при каких - аренда.

[Kleo]

Сообщение от ерёма

Кстати, раз начали разговор о налогах, немножко усложним модельку, добавив:

Tax Relief at Source (TRS) for Mortgage Interest Relief:
20% от выплат % до 20 штук.

и
TAX RELIEF FOR INVESTMENT IN A PENSION
будем считать, что сэкономленную (моргидж - аренда) разницу семья будет вкладывать в пенсионный фонд.
tax relief is given at marginal rate of tax
Если нет возражений, будем считать, что вся разница может быть перечислена в пенсию, и это возвращает семье те 41%, которые были бы вычтены из з/п, если бы была необходимость платить моргидж. .

А может не надо этих дополнительных переменных и усложнять модель? Tax relief for mortgage ограничен сроком (по-моему только первые 7 лет), суммой выплат по процентам. И что разницу семья в пенсию будет перечислять тоже под вопросом, потому что по моему глубокому убеждению - пенсия это деньги в никуда. Если есть разница, давайте ее просто будем на сэйвинг эккаунт класть (просто депозит).

А вообще очень интересно ваши расчеты посмотреть .

[ерёма]

Сообщение от Kleo

А может не надо этих дополнительных переменных и усложнять модель? Tax relief for mortgage ограничен сроком (по-моему только первые 7 лет), суммой выплат по процентам.

Конечно, чем проще, тем лучше. Но тогда сравниваем яблоки с грушами. Многие видят жильё, как вложение к старости, т.е., ту же пенсию.

Кстати, можно ссылку на ограничение сроков для Tax Relief at Source (TRS) for Mortgage Interest Relief? Если можно, на revenue.ie?

Сообщение от Kleo

И что разницу семья в пенсию будет перечислять, потому что по моему глубокому убеждению - пенсия это деньги в никуда. Если есть разница, давайте ее просто будем на сэйвинг эккаунт класть (просто депозит).

Конечно, есть риск, что пенсия накроется. Но это сродни тому, что дом смоет стихийным бедствием. А 41% от gross з/п на дороге никак не валяются..

Упомянутые налоговые усложнения - не переменные, а просто дополнительные коэффициенты. Переменных останется 4 - с налогами или без. И формат / размер таблички результатов будет выглядеть одинаково - с налогами или без. Просто цифры и возможно заключения будут другими.


Может, всё же примем во внимание эти налоги? Сравним зелёные яблоки с красными?

[Kleo]

Сообщение от ерёма

Конечно, чем проще, тем лучше. Но тогда сравниваем яблоки с грушами. Многие видят жильё, как вложение к старости, т.е., ту же пенсию.

Кстати, можно ссылку на ограничение сроков для Tax Relief at Source (TRS) for Mortgage Interest Relief? Если можно, на revenue.ie?

Там ограничение по верхнему лимиту, т.е. по хорошему в первые годы (7 лет) надо считать сумму процентов, сравнивать с верхним лимитом, вычислять tax relief at source

http://www.revenue.ie/index.htm?/leaflets/cg13.htm

Amount of relief available

Compare your qualifying interest with the relevant ceiling outlined below. You are entitled to relief at 20% of your qualifying interest or 20% of your ceiling, whichever is the lesser. The higher limits for First Time Buyers apply for the tax year in which the mortgage is taken out plus 6 subsequent years.

Рассматриваем только first time buyerов? Потому что для остальных цифры другие (по верхнему пределу)

Сообщение от ерёма

Конечно, есть риск, что пенсия накроется. Но это сродни тому, что дом смоет стихийным бедствием. А 41% от gross з/п на дороге никак не валяются..

Упомянутые налоговые усложнения - не переменные, а просто дополнительные коэффициенты. Переменных останется 4 - с налогами или без. И формат / размер таблички результатов будет выглядеть одинаково - с налогами или без. Просто цифры и возможно заключения будут другими.

Может, всё же примем во внимание эти налоги? Сравним зелёные яблоки с красными?

Я думаю, что не совсем правильно расчитывать на 41% прибыльности от разницы. Насколько эти коэффициенты будут влиять на результат? Можно ли использовать свои коэффициенты на основе вашей модели? Если брать отчисления на пенсию, то нужно еще учитывать и инфляцию на пенсионные отчисления и прибыльность по пенсионным отчислениям (лучше среднюю). Инфляция меня пугает больше всего . И потом с пенсии потом тоже нужно платить налоги, если доход будет выше какого-то уровня. Слишком сложно

Изначальные данные от YellowMan очень адекватны по нынешней ситуации. 35 лет срок для мортгэджа в 380к и 5,5% на инвестиции (минус 20% налог).

[Yury]

Пенсионный фонд слишком специфичен.
С пенсией надо учитывать, что дом можно продать в любой момент, а если захочешь взять деньги с пенсионного фонда, то надо все налоги заплатить.
И даже по достижении пенсионного возраста, просто так деньги взять нельзя. надо либо пенсию покупать, либо ждать еще 10 лет.
И еще один момент, 41% возвращают только для определенного уровня. т.е. в пенсионный фонд не любую сумму можно вкладывать. зависит от возраста и дохода.

И к тому же вероятность разорения пенсионного фонда в период 20 лет гораздо больше, чем вероятность, что дом смоет.

[ерёма]

Сообщение от Kleo

http://www.revenue.ie/index.htm?/leaflets/cg13.htm

Amount of relief available
...
The higher limits for First Time Buyers apply for the tax year in which the mortgage is taken out plus 6 subsequent years.

Рассматриваем только first time buyerов? Потому что для остальных цифры другие (по верхнему пределу)



Я думаю, что не совсем правильно расчитывать на 41% прибыльности от разницы. Насколько эти коэффициенты будут влиять на результат? Можно ли использовать свои коэффициенты на основе вашей модели? Если брать отчисления на пенсию, то нужно еще учитывать и инфляцию на пенсионные отчисления и прибыльность по пенсионным отчислениям (лучше среднюю). Инфляция меня пугает больше всего . И потом с пенсии потом тоже нужно платить налоги, если доход будет выше какого-то уровня. Слишком сложно

Изначальные данные от YellowMan очень адекватны по нынешней ситуации. 35 лет срок для мортгэджа в 380к и 5,5% на инвестиции (минус 20% налог).

Спасибо за ссылку, будем считать mortgage % relief только в течение первых 7 лет. Да, FTB.

41% - это не прибыльность, а tax relief. Т.е., платите в пенсионный фонд - платите меньше налога. По моему, это оптимальная, реальная и достаточно простая альтернатива вложениям в дом.

Мы ведь подразумеваем, что дом будет куплен по рыночной цене? На средний рост цены дома, купленного по цене выше средней надеяться ведь не приходится? Т.е., подразумевается, что покупатель выберет оптимальный вариант? Тогда предположим, что и арендатор также выберет оптимальный в своей ситуации вариант. А предпочтение пенсия или дом вынесем за рамки модели.


% по инвестициям будет переменная. Её прогнозировать так же бесполезно, как и рост цен на жильё. Просто рассмотрим разные варианты.

Выбирать мортгидж на 35 лет в возрасте 20-25 может и нормально. Но расчитывать продолжать выплаты и после достижения пенсионного возраста?? Ладно, ладно, сдаюсь. Пусть будет 35.

Сообщение от Yury

Пенсионный фонд слишком специфичен.
С пенсией надо учитывать, что дом можно продать в любой момент, а если захочешь взять деньги с пенсионного фонда, то надо все налоги заплатить.
И даже по достижении пенсионного возраста, просто так деньги взять нельзя. надо либо пенсию покупать, либо ждать еще 10 лет.
И еще один момент, 41% возвращают только для определенного уровня. т.е. в пенсионный фонд не любую сумму можно вкладывать. зависит от возраста и дохода.

И к тому же вероятность разорения пенсионного фонда в период 20 лет гораздо больше, чем вероятность, что дом смоет.

Да, есть ограничения. Для самых молодых - 15% от gross дохода. С возрастом этот предел растёт. Для простоты предположим, что инвестируемая разница не превышает этого предела?

Опять же, предположим, что арендатор решил стать арендатором (а не домовладельцем) именно вследствие доверия пенсионным фондам. Пусть он/а ходит в розовых очках?

А продажу дома до прошествия 35 лет также вынесем за рамки? Арендатору ведь например переехать намного проще, чем домовладельцу? Тоже, домовладелец перестанет быть домовладельцем, продав дом. Или, выплаты в пенсионный фонд можно прекратить довольно быстро, что даёт flexibility с cash flows, которой нет у домовладельца. Может произойти и много других изменений за 35 лет, но попытаемся ограничить число вариантов. Будем помнить об этом, да и других недостатках модели?

[Yury]

Сообщение от ерёма

А продажу дома до прошествия 35 лет также вынесем за рамки? Арендатору ведь например переехать намного проще, чем домовладельцу? Может произойти и много других изменений за 35 лет, но попытаемся ограничить число вариантов. Будем помнить об этом, да и других недостатках модели?

основной поинт в том, что если вы рассматриваете покупку дома, как вложение, и хотите этому противопоставить пенсионный фонд, то это не слишком неравнозначно. если в обоих случаях, захотите в какой-то момент взять деньги из вложенного, то во случае с пенсионным фондом, потеряете сразу минимум 41%.
так что предлагаю 41% не прибавлять.

[ерёма]

Сообщение от Yury

основной поинт в том, что если вы рассматриваете покупку дома, как вложение, и хотите этому противопоставить пенсионный фонд, то это не слишком неравнозначно. если в обоих случаях, захотите в какой-то момент взять деньги из вложенного, то во случае с пенсионным фондом, потеряете сразу минимум 41%.
так что предлагаю 41% не прибавлять.

хорошо, будем помнить, что выбирая деньги из пенсионного фонда, теряем 41%. Но ведь это не повод, чтобы от этих 41% отказываться сразу?? А заплатив 41%, выбираем деньги и из пенсионного фонда так же быстро, как и продав жильё..

давайте всё же assume going concern? Не будем моделировать брауновское движение?



А вот и результаты.
Предположения:

• 35 летний моргидж
• начальная стоимость дома 380,000 = размер моргиджа
• mortgage tax relief в течение первых 7 лет
• начальная аренда 1400 в месяц
• разницу (выплаты могиджа - аренда) инвестируем в пенсию, недоплачивая налоговой 41%

Переменные:

• Mortgage % p.a.
• Home value growth % p.a.
• Rent growth % p.a.
• Investment return % p.a.

Результаты:

• Home value через 35 лет
• Pension value через 35 лет
• Preferred option

У модели уйма недостатков. Там нет никаких прогнозов, не учтены многие возможные развития событий.

Выкладываю результаты исключительно для того, чтобы в понедельник не было скучно. Не принимайте никаких решений на основании этих непроверенных данных!

[Epo]

Сообщение от dnk

это-ж Тала, причем внешне (я там не жил, а только проезжаю иногда) самая жопа.

Так, ради интереса, а какие районы считаются нормальными, а не "жопными"?

[Kleo]

Сообщение от Epo

Так, ради интереса, а какие районы считаются нормальными, а не "жопными"?

В Тале есть хорошие микрорайоны, но есть такие, куда лучше не заглядывать, и даже если бесплатно дом будут давать, отмахиваться руками и ногами. Как впрочем и любом другом районе. Вот указанный дом (особенно судя по цене) находится совсем не в благоприятном райончике.