Окупается ли покупка дома сейчас?

[Yury]

Сообщение от vdc

Надо не забывать что при снижение цен снижается максимальный размер кредита.
Простой пример
еще полгода назад можно было легко купить дом за 350. Теперь же этому человеку светит намного меньше - что то около 270
Банки ужесточили критерии и если жилье продолжит падать - то о 100% можно будет забыть

Приведите конкретный пример, плиз. Вот на сайте NIB условия: Borrowing is subjet to 40% of net income being available to meet capital and interest loan repayment and is subject to a 2% interest rate sensitivity test - так такое же условие и было пол-года назад.
Я бы сказал, что здесь больше зависимость от ставки центро-банка и от заплаты. Если не ошибаюсь, ставка центро-банка как раз был на 0.5% ниже пол-года назад.

[KaraNagai]

Надо не забывать что при снижение цен снижается максимальный размер кредита.

Это следствие динамики, а не уровня цен. Я же говорю, сам процесс снижения не выгоден никому. Выгодно чтобы цены подпали и замерли или начали расти понемногу. Как только они опять начнут расти, банки опять повысят лимиты. Риска для них станет меньше в этом.

[MS]

Высокая стоимость жизни делает труд более дорогостоящим, имхо, а следовательно менее конкурентноспособным.

Недвижимость строилась на скорость - в условиях жилижного кризиса. Быстрее построили - быстрее продали. Качество и эффективность были на втором плане - скупалась абсолютно вся недвижимость, и очень быстро.

Возможно начнут строить медленнее, более эффективно ( за меньшие деньги) с улучшенным качеством. Вполне возможно, что дорогая недвижимость и отсутствие дорог задушат кельтского тигра - это как петля на шее. Рынок так или иначе всё урегулирует, имхо.

[vc]

Владельцу жилья падение цен ни в одном месте не выгодно. И неважно апгрейдится он или нет.
Если цена дома упадёт (существенно) ниже, чем он покупал (не путать с equity), то он будет в худжем положении чем те, кто всё это время арендовал.(арендную плату не учитываем, так как арендная плата за несколько лет всё равно ниже колебаний цены домов)

Если цена растет, то лендлордам это выгодно всегда!

Ведь даже если он апгрейдится, допустим увеличивает площадь на N%, то реально он платит новую повышенную цену только за площадь апгрейда, а остальную площадь он приобретает по старой цене.
Если же человек хочет купить "с нуля" тот же апгрейднутый дом, он будет платить за всю площадь по новой увеличенной цене.

Если он не собирается апгрейдиться, то при росте цен у него появляется неслабая equity, которую он может обналичить в банке, причём его mortgage увеличится ровно настолько, чтобы сравняться с mortgage новичков, которые купили дома "с нуля", т.е. он окажется в одинаковой с ними долговой зависимости + некоторая сумма наличностью.

Так что не убеждайте лендлордов, им падение цен никак не выгодно

[KaraNagai]

Если цена дома упадёт (существенно) ниже, чем он покупал (не путать с equity), то он будет в худжем положении чем те, кто всё это время арендовал.(арендную плату не учитываем, так как арендная плата за несколько лет всё равно ниже колебаний цены домов)

Покуда проценты по мортгиджу ниже чем стоимость аренды - он в лучшем положении, чем те, которые арендовал.

Ведь даже если он апгрейдится, допустим увеличивает площадь на N%, то реально он платит новую повышенную цену только за площадь апгрейда, а остальную площадь он приобретает по старой цене.

Да. И?

То есть ясное дело что лучше иметь дом и апгрейдиться при росте цен, чем иметь деньги. Но причем тут это? Ты путаешь то, что более выгодно быть домовладельцем чем нет при росте цен с тем, что более выгодно домовладельцу.

[vc]

Сообщение от KaraNagai

Покуда проценты по мортгиджу ниже чем стоимость аренды - он в лучшем положении, чем те, которые арендовал.

mortgage я вообще не рассматриваю, т.к. к делу не относится.
mortgage - это кредит, а кредит может быть связан или не связан с покупкой дома, так что к выгоде покупки дома он только косвенное отношение имеет. Некоторые вообще без кредита покупают.

Сообщение от KaraNagai

То есть ясное дело что лучше иметь дом и апгрейдиться при росте цен, чем иметь деньги. Но причем тут это? Ты путаешь то, что более выгодно быть домовладельцем чем нет при росте цен с тем, что более выгодно домовладельцу.

Есть две категории "домовладельцы" и "голодранцы"
Так вот при падении цен ниже покупочной цены "домовладельцы" оказываются в худшем положении чем "голодранцы".
Падение цен к ценам x-летней давности ведёт к тому, что все "домовладельцы", купившие дома за последние x лет оказываются в явном проигрыше посравнению с "голодранцами".

[Novikov]

Сообщение от KaraNagai

Покуда проценты по мортгиджу ниже чем стоимость аренды - он в лучшем положении, чем те, которые арендовал.

Это только при условии, что в течение покуда он может продать за больше, чем остаток на моргидже + выплаченный капитал.

[KaraNagai]

mortgage я вообще не рассматриваю, т.к. к делу не относится.

а собственно почему? как ещё оценивать выгодность обладания своим домом? даже если мортгидж уже выплачен или дом куплен на кеш перемотанный резинками от трусов...

Так вот при падении цен ниже покупочной цены "домовладельцы" оказываются в худшем положении чем "голодранцы".

ну да, в том смысле что их сумарные ассеты станут меньше. а у "голодранца" - нет. хотя на текущую жизнь это у большинства никак не скажется.

кроме того, не надо забывать, что ассеты "голодранца" расходуются на ренту. то есть резкое падение сильно ниже цены покупки лишь теоретически ухудшит положение домовладельца, если это положение измерять не в домах, а в деньгах. а не очень сильное и не очень резкое - не особенно.

скажем купил за 300К кешем - теперь стоит 250К. это упало за 3 года. за эти же три года арендатор выплатил 50К ренты.

KaraNagai добавил 22.11.2007 в 10:26

Это только при условии, что в течение покуда он может продать за больше, чем остаток на моргидже + выплаченный капитал.

ты как и vc имеешь в виду цену покупки?

[MS]

Почему то народ усиленно привязывает моргиджы и ренту, причём моргиджи берутся по последнему дню, да и цены на недвижимость берутся по пиковой величине. Не все лэндлорды платят кредит. Домики от родителей достаются и т.п.

Может имеет смысл взять среднюю стоимость дома за последние 10 лет? Ведь сдаются дома которым и по 10 лет и по 8 и по 5. По крайней мере циферка по кредиту реалистичнее будет.

А что касается сегодняшнего дня, то это уже год как известно что инвесторы успокоились и ждут. Если дом для себя покупается - то наверное имеет смысл, а для инвестиции скорее всего нет. Имхо в своём доме качество жизни получше будет чем в арендуемом. По карйней мере плафоны и занавески не по 5 монет будут из паунд сити

[vc]

Сообщение от KaraNagai

а собственно почему? как ещё оценивать выгодность обладания своим домом? даже если мортгидж уже выплачен или дом куплен на кеш перемотанный резинками от трусов...

кроме того, не надо забывать, что ассеты "голодранца" расходуются на ренту. то есть резкое падение сильно ниже цены покупки лишь теоретически ухудшит положение домовладельца, если это положение измерять не в домах, а в деньгах. а не очень сильное и не очень резкое - не особенно.

скажем купил за 300К кешем - теперь стоит 250К. это упало за 3 года. за эти же три года арендатор выплатил 50К ренты.

Вот именно, что надо либо учитывать всё, либо ничего, только ассеты.
Согласен с MS, mortgage разный может быть, кто-то взял его 10 лет назад на 15 лет, а кто-то вчера сроком на 35 лет, а кто-то вообще от бабушки наследство получил.
Да и "голодранцы" разные бывают, у кого-то уже десяток домов и все сдаются, кто-то живёт с родителями, так что далеко не все платят ренту.
Так что если учитывать то ВСЁ. Все возможные типы покупателей/продавцов недвижимости по всей стране. Учитывать каждую категорию, кто сколько платит mortgage аренду, кто нуждается в жилье кто не нуждается и учитывать долю этой каждой категории в общем населении страны.

Я же предлагаю упрощённый вариант: не учитывать ни mortgage ни ренту, только покупку/продажу дома как такового.

[Mr.Val]

Сообщение от Novikov

Это только при условии, что в течение покуда он может продать за больше, чем остаток на моргидже + выплаченный капитал.

да, сравнивая что выгодней покупка или аренда, нужно помимо сравнивания интерест пайментс с арендой учитывать и следуюшие факторы:

1) разницы в етой формуле (продажная цена = начальный депозит + выплаченный моргиджный принципл + остаток по моргиджу + прибыль/лосс в сравнении с покупочной ценой), то есть учитывать прибыль/лосс при продаже

2)также нужно включать все расходы связанные с покупкой/продажей и содержанием етой недвижимости (например стамп дьюти, ейдженси, солиситор & сюрвейер феес, транзакционные госсборы, манаджмент феес, ремонт/содержание/мебель, еtc.)

3) все ети расходы/приходы в различное время должны быть проиндексированы/дисконтированы в соответствии с учетом тайм валью оф мани.....

3) оппортьюнити костс для депозита (в смысле того что те деньги могли быть инвестированы где-то еше)

4) ну и конечно же не поддаюшее простому подсчету ошушение собственника а не жалкого арендатора недвижимости

[KaraNagai]

Ну мы же вроде сравниваем купивших с арендаторами. Сравнивать с живущими с родителями, сидящими в тюрьмах и т.п. просто нет смысла.

Стало быть надо в случае покупки учитывать стоимость дома и ставки мортгиджа, а в случае аренды - ренту. Надо исходить что у того и другого одинаковая сумма на счету изначально. Берёт первый мортгидж или нет - не так важно.

Объясняю: дом стОит X, у обоих на счету Y, первый человек (покупатель) может оплатить любую часть X (назовем эту часть Z) из своих средств. Разумеется Z <= Y.
Остаток X - Z, если он отличен от нуля берется у банка под проценты M%. Остаток Y - Z инвестируется под проценты N% с определенной долей риска.

Наш "арендатор" же может просто инвесировать Y под те же N% с той же долей риска и платить аренду R.

Вот все циферки X, R, N, M и их изменение во времени и надо сравнивать. А Y и Z могут быть любыми, и влияют только в пограничных ситуациях (то есть к примеру влияют на вероятность возникновения ситуации вынужденной продажи дома, когда не чем платить мортгидж).

[Mr.Val]

Сообщение от KaraNagai

Ну мы же вроде сравниваем купивших с арендаторами. Сравнивать с живущими с родителями, сидящими в тюрьмах и т.п. просто нет смысла.

Стало быть надо в случае покупки учитывать стоимость дома и ставки мортгиджа, а в случае аренды - ренту. Надо исходить что у того и другого одинаковая сумма на счету изначально. Берёт первый мортгидж или нет - не так важно.

Объясняю: дом стОит Х, у обоих на счету Ы, первый человек (покупатель) может оплатить любую часть Х (назовем эту часть З) из своих средств. Разумеется З <= Y.
Остаток X - Z, если он отличен от нуля берется у банка под проценты M%. Остаток Y - Z инвестируется под проценты N% с определенной долей риска.

Наш "арендатор" же может просто инвесировать Y под те же N% с той же долей риска и платить аренду R.

Вот все циферки X, R, N, M и их изменение во времени и надо сравнивать. А Y и Z могут быть любыми, и влияют только в пограничных ситуациях (то есть к примеру влияют на вероятность возникновения ситуации вынужденной продажи дома, когда не чем платить мортгидж).

srazu vidno chto ty rassuzhdaesh' kak matematik a ne investor-praktik

a esli u kupivshego iznachal'no byl Y a u arendujushego net?

ili Z=Y?

i ty zabyvaesh' o dopolnitel'nyx rasxodax kotorye mogut sushestvenno povlijat' na reshenie.....naprimer stamp djuti v 9% dlja dorogoj nedvizhimosti ili vysokaja manadzhment fee

[KaraNagai]

srazu vidno chto ty rassuzhdaesh' kak matematik a ne investor-praktik

я вообще не рассуждаю как инвестор. я уже объяснял почему. инвесторы - это отдельная категория. сравнивать их с арендаторами нереально.

a esli u kupivshego iznachal'no byl Y a u arendujushego net?

тогда зачем их сравнивать друг с другом? сравнивать нужно like with like.

i ty zabyvaesh' o dopolnitel'nyx rasxodax kotorye mogut sushestvenno povlijat' na reshenie.....naprimer stamp djuti v 9% dlja dorogoj nedvizhimosti ili vysokaja manadzhment fee

да, забываю, это верно. хотя недвижимость на которую надо платить 9% почти не сдается в аренду, но тем не менее стамп дьюти действительно лучше не забывать. как и расходы на мебель, ремонт и т.п.

я просто хочу сказать что арендную плату нельзя не принимать во внимания если сравнивать с арендующими. как и проценты по мортгиджу.

[dnk]

Сообщение от KaraNagai

Ну мы же вроде сравниваем купивших с арендаторами. Сравнивать с живущими с родителями, сидящими в тюрьмах и т.п. просто нет смысла.
<skip>

Редкий случай, когда согласен с Карой на все 100%.