Окупается ли покупка дома сейчас?

[Dincha]

Mr.Val, фиг с ним с Бублином: столица, она и в Африке столица — всем туда надо и все такое
Просто, ну вот с какого перепуга в Голвее (я понимаю, мегаполис, все дела) сарай (натурально сарай, а не пристройка к таунхаузу) предлагается за 400 тыс. евро. Понятное дело, под снос. Но чтобы на этом месте хоть что-нибудь построить, рядом стоящих сарайчиков надо скупить штук 10 минимум, но это ж, извините, во сколько новострой обойдется и почем квартирки продавать надо будет?

Я к тому, что:
1)может я не в курсе, может Голвей - мегазначительный международный курорт + всеирландская здравница и житница в одном флаконе? К слову - у сарая даже вида на океян нету...
2)может тут, при 70 тыс населения, правительство гарантирует, что работа будет всегда, и после того, как пара компаний вдруг закроются (когда ЕС прижмет с единым корпоративным налогом), не придется бежать сломя голову в тот же Бублин?

ЗЫ
Как пример, во что текущие цены выливаются на деле: аккурат 1-го ноября в Атлоне открыли новейший шоппинг-центр, крупнейший в Ирландии за пределами столицы. Съездите ради прикола, посмотрите на него — тут недалеко для всех: аккурат посередине острова А потом представьте — сие чудо обошлось в полмиллиарда евро...

[Mr.Val]

Сообщение от Dincha

Мр.Вал, фиг с ним с Бублином: столица, она и в Африке столица — всем туда надо и все такое
Просто, ну вот с какого перепуга в Голвее (я понимаю, мегаполис, все дела) сарай (натурально сарай, а не пристройка к таунхаузу) предлагается за 400 тыс. евро. Понятное дело, под снос. Но чтобы на этом месте хоть что-нибудь построить, рядом стоящих сарайчиков надо скупить штук 10 минимум, но это ж, извините, во сколько новострой обойдется и почем квартирки продавать надо будет?

Я к тому, что:
1)может я не в курсе, может Голвей - мегазначительный международный курорт + всеирландская здравница и житница в одном флаконе? К слову - у сарая даже вида на океян нету...
2)может тут, при 70 тыс населения, правительство гарантирует, что работа будет всегда, и после того, как пара компаний вдруг закроются (когда ЕС прижмет с единым корпоративным налогом), не придется бежать сломя голову в тот же Бублин?

ЗЫ
Как пример, во что текущие цены выливаются на деле: аккурат 1-го ноября в Атлоне открыли новейший шоппинг-центр, крупнейший в Ирландии за пределами столицы. Съездите ради прикола, посмотрите на него — тут недалеко для всех: аккурат посередине острова А потом представьте — сие чудо обошлось в полмиллиарда евро...

вообше-то Голвей считается posh и многие "новые ирландцы" заработавшие свои миллионы/миллиарды в последнее годы активно скупают там земельку, строят свои дачки, етц....поетому там и цены выглядят завышеными.....

никогда не был в Атлонe, но ето еше раз лишь подчеркивает что цена на землю растет и потом отражается на ценах недвижимости построенной на ней....тем более не забывайте-что вы говорите о коммерческой недвижимости-а на коммерческую недвижимость (в отличие от резиденшиал) в Ирландии по прежнему сушествует бум и спрос на долгосрочные 10-30 летние ренты (с правом изменения рента только вверх) пока постоянно растет.....

[Gegemon]

Сообщение от Mr.Val

а теперь на минутку (чисто гипотетически) представте что бы стало если бы вдруг жилье начало постоянно дешеветь (согласно коммунистической теории от nеw) скажем на 10-15% в год (так как оно подешевело за последний год):

Интересно - а я предлагал что бы жилье непрерывно падало
?
Если нет - то MrVal, попробуйте опровергнуть что 50% падение жилья с последующим наверстанием плохо для рынка?
Или другими словами - колебущийся нестабильный рынок это хорошо для умных инвесторов

[Mr.Val]

Сообщение от Gegemon

Интересно - а я предлагал что бы жилье непрерывно падало:цонфусед:
?
Если нет - то МрВал, попробуйте опровергнуть что 50% падение жилья с последующим наверстанием плохо для рынка?
Или другими словами - колебущийся нестабильный рынок это хорошо для умных инвесторов:мргреен:

Гегемон,

ето был мой ответ не для вас а для nеw_....

относительно вашего случая отвечу вопросом на вопрос:

1) а где гарантия что он опустится именно на 50% а не уйдет в еше больший штопор?....или наоборот.......а опустится ли он так глубоко?

2) а Вы уверены что большинство выиграет и только небольшое меньшинство проиграет?....я лично неуверен-скорее даже наоборот......

3) а где гарантия что не только я но и вы не влетите при 50% падении цен?

[Gegemon]

Сообщение от Mr.Val

1) а где гарантия что он опустится именно на 50% а не уйдет в еше больший штопор?....или наоборот.......а опустится ли он так глубоко?

Есть такая фундаментальная вещь как уровни поддержки если жилье будет дешевле купить, чем снимать, то никто не будет париться со сьемом. 50% - это конечно чересчур оптимистично - по моим расчетам выходило около 40% при ставке ЕЦБ 6% и текущих доходах. ЕЦБ скуксился - поэтому 50% нам не видать

Сообщение от Mr.Val

2) а Вы уверены что большинство выиграет и только небольшое меньшинство проиграет?....я лично неуверен-скорее даже наоборот......

Часть людей купивших на пике будет исключено из активных операций на какое то время - пожалуй все

Сообщение от Mr.Val

3) а где гарантия что не только я но и вы не влетите при 50% падении цен?

Самое главное что бы постоянно не падало - короткие колебания обычно только идут на пользу, оживляя рынок. Причем чем больше амплитуда - тем веслеее рынок.

Дожили - я за инвесторов стал заступаться

[KaraNagai]

по моим расчетам выходило около 40%

интересно было бы посмотреть рассчеты

[dnk]

Сообщение от KaraNagai

Кстати, ты вполне неправ. Хотя мой основной поинт был в том, что такого не случится для большинства оунер-окупаеров.

Угу, Вал там ниже расписал, что будет если цена упадет ниже цены при покупке. Особенно сильно ниже.

Сообщение от KaraNagai

Ну прям таки и крах )

Именно крах. Если цена на 3-бед семи, упадет тут до 150к, то все мы будем сидеть на чемоданах или в другой стране, а отнюдь не раздумывать о покупке дома. Впрочем я почти на 100% уверен, что ближайшие лет 10 этого не случится.

Сообщение от KaraNagai

Ты брал два очень пограничных сценария.

Нет уж позвольте. Я брал сценарий один с предложенным тобой 30% падением, как якобы выгодный большинству. И второй , просто при условии сохранения текущих реалий.

Сообщение от KaraNagai

Возьми сценарий с покупкой первого дом на год раньше и поймешь о чем я

Да какая разница. В любом случае падение цен невыгодно владельцам. Вообще это новое слово в экономике, когда инвесторам выгодно падение цен на их собственность.

Сообщение от KaraNagai

Кроме того даже в твоем сценарии выходит 230К против 250К. То есть выплаты по мортгиджу на 10% выше во втором случае.

Во первых, на 9% во вторых далеко не факт. Ибо ферст-тайм обычно покупает первый дом на пределе имея минимум выбора. В описанном случае берется чуть больше, но абсолюно легко и с полным спектров возможностей. И наконец +9% превратятся примерно в 8 из-за TRS. Короче выплаты если и возрастут, то на несущественный мизер.

[KaraNagai]

Именно крах. Если цена на 3-бед семи, упадет тут до 150к, то все мы будем сидеть на чемоданах или в другой стране, а отнюдь не раздумывать о покупке дома.

Ну почему? Падение рынка недвижимости конечно может означать общеэкономические сложности, но не обязательно означать сложности в моей конкретной индустрии, и уж тем более - в моей конкретной компании

Нет уж позвольте. Я брал сценарий один с предложенным тобой 30% падением, как якобы выгодный большинству. И второй , просто при условии сохранения текущих реалий.

Ну ты просто взял сценарий человека, который купил жилье ровно на те же 30% дешевле, чем оно стоит сейчас. Большинство оунер-оккупаеров в этой стране купили жилье дешевле. Кроме того, ты предполагаешь, что у человека нет денег на апгрейд, что вообщем-то довольно странно, ибо если нет денег - то какой нафиг апгрейд в любом случае?

Это делает твои сценарии пограничными.

А главное - единственный плюс второго сценария - это то, что человеку дадут деньги на лучших условиях. Если брать не 100% кредит, как я заметил выше, условия будут точно такие же. Стало быть тот самый единственный покайф идет гулять. А остается чистая экономия в 20К евро.

Да какая разница. В любом случае падение цен невыгодно владельцам. Вообще это новое слово в экономике, когда инвесторам выгодно падение цен на их собственность.

Елы палы, азбучная истина: покупка собственного жилья ни в коем случае не может рассматриваться как инвестиция.

А разница, как я сказал - 20К. В твоем случае. Если рассматривать вариант человека купившего жилье, скажем, 5 лет назад где-нибудь в Лукане и желающего поменять его на такое же, но где-нибудь в Блакроке, то ему падение цен на 30% сейчас сэкономит более 100К.

Ибо ферст-тайм обычно покупает первый дом на пределе имея минимум выбора.

Любой дом поукпается .... ну не на пределе возможностей, но на пределе жабы по крайней мере.

И наконец +9% превратятся примерно в 8 из-за TRS

Что такое TSR?

Короче выплаты если и возрастут, то на несущественный мизер.

Даже если 8% - это отнюдь не несущественный мизер. В твоём сценарии это сколько... лень считать... порядка 1К евро в год, да? Вообще-то довольно немало.

[dnk]

Сообщение от KaraNagai

Ну почему? Падение рынка недвижимости конечно может означать общеэкономические сложности, но не обязательно означать сложности в моей конкретной индустрии, и уж тем более - в моей конкретной компании

Патаму что не бывает падения рынка недвижимости вдвое просто так. Если недвижимость упала вдвое это осначает что экономика данной страны накрылась сам знаешь чем. И какая там индустрия выживет я не знаю, но то что конкретно из Ирландии народ , причем не только пришлый, рванет на все 4 стороны я ни секунды не сомневаюсь. В общем ты это все и сам знаешь, вид тока хитрый делаешь.

Сообщение от KaraNagai

Ну ты просто взял сценарий человека, который купил жилье ровно на те же 30% дешевле, чем оно стоит сейчас. Большинство оунер-оккупаеров в этой стране купили жилье дешевле. Кроме того, ты предполагаешь, что у человека нет денег на апгрейд, что вообщем-то довольно странно, ибо если нет денег - то какой нафиг апгрейд в любом случае?

Насчет большинство купило дешевле 70% нынешней цены, это весьма знаешь спорно. В каком годочке такое было? 3-бед семики 200к перевалилили давненько, далеко не 2 года назад. Люди купили и поменяли весьма многое с тех пор.
Ладно, возьмем покупку по фантастически низкой цене 150к, где-то 2000 год ИМХО.
1. Цена упала до 200к.
-продаем за 200 + накопления за 7 лет будут где-то 50к. Итого 100 имеем в остатке.
-берем домик за 240к, моргидж 140к.
2. Цена осталась 300к.
-продаем за 300 + накопления за 7 лет будут где-то 50к. Итого 200 имеем.
-берем домик за 360к, моргидж 160к.

Ну просто упасть и не встать какая выгода. Напоминаю, что на пенсию этот дублинский особняк очень многие собираются слить и умотать где подешевле и поспокойнее. А если понадобится переезд за пределы страны то вааще грустно.

Сообщение от KaraNagai

А главное - единственный плюс второго сценария - это то, что человеку дадут деньги на лучших условиях. Если брать не 100% кредит, как я заметил выше, условия будут точно такие же. Стало быть тот самый единственный покайф идет гулять. А остается чистая экономия в 20К евро.

Нет Кара, самый главный плюс , это абсолютный флекс по условиям в случае имения приличной суммы на счету и моргиджа менее 80% от суммы дома. Плюс как я указал возможность использовать часть денег на реновэйшен. Или еще на что, да хоть бизнес какой замутить по мелочи. А вот если цены "выгодно" падают, то эти возможности стремительно сокращаются.

Сообщение от KaraNagai

Елы палы, азбучная истина: покупка собственного жилья ни в коем случае не может рассматриваться как инвестиция.

Это кто тебе такую глупость сказал? Плюнь ему в глаз и пойди поговори с каким нибуть финансе-ассистантом. Она имеет свои особенности , как и любая другая инвестиция , но покупка недвижимости это _всегда_ инвестиция.

Сообщение от KaraNagai

А разница, как я сказал - 20К. В твоем случае. Если рассматривать вариант человека купившего жилье, скажем, 5 лет назад где-нибудь в Лукане и желающего поменять его на такое же, но где-нибудь в Блакроке, то ему падение цен на 30% сейчас сэкономит более 100К.

Я там выше посчитал, ага, 100к как-же.

Сообщение от KaraNagai

Даже если 8% - это отнюдь не несущественный мизер. В твоём сценарии это сколько... лень считать... порядка 1К евро в год, да? Вообще-то довольно немало.

Господа, эти вонючие 20к к моргиджу абсолютно не роялят на репэйментах. Ну что такое "ужастный" + 1к в год? это всего 83 евро в месяц. Такая фигня на фоне кучи реальных минусов в случае удешевления твоей собственности.

[new_]

Сообщение от Mr.Val

и как вам такой сценарий развития событий, new?

Mr.Val - поистине многобуквенный труд

во-первых, было сказано, что это снижение цен на недвижимость выгодно тем, кто собирается как-то улучшать свои жилищные условия (пример, когда переезжаешь в абсолютно аналогичное жилье, под это условие не подходит)

во-вторых, меня заинтересовало утверждение, что только 1% инвесторов умудряется получить больший доход нежели дают инвестиции в недвижимость в течении 20-50 лет. Пожалуйста, ссылку на источник

и одновременно к пункту 2 и утверждению насчет, что только в только в странах с военными конфликтами цены на недвиж падают - в японии с 1985 по 2007 цены упали в абсолютном значении, а NIKKEI в тоже время вырос чуть ли не в 2 раза

[dnk]

Сообщение от new_

во-первых, было сказано, что это снижение цен на недвижимость выгодно тем, кто собирается как-то улучшать свои жилищные условия

И показано мной для 4-х вариантов, что нифига не выгодно. Иллюзия это.

[new_]

Сообщение от dnk

И показано мной для 4-х вариантов, что нифига не выгодно. Иллюзия это.

два ваших сценария, которые были предложены в пятницу - учитывали бредовое соотношение процентов 4.5 против 5.5
даже если предположить что в одном случае будет 80% морт, а в другом 100%, то как я уже вам говорил по процентам ферст актив трекерным - в обоих случаях будет выгоднее когда цена уменьшается
другие два ваших сценария я постраюсь найти и посмотреть

[dnk]

Сообщение от new_

два ваших сценария, которые были предложены в пятницу - учитывали бредовое соотношение процентов 4.5 против 5.5
даже если предположить что в одном случае будет 80% морт, а в другом 100%, то как я уже вам говорил по процентам ферст актив трекерным - в обоих случаях будет выгоднее когда цена уменьшается
другие два ваших сценария я постраюсь найти и посмотреть

1.Это ты меня с кем-то перепутал.
2.В реале процент будет меньше конечно, для случая "без обрушения", но ненамного. Гораздо важнее другие факторы.

[KaraNagai]

Я там выше посчитал, ага, 100к как-же.

Считаем. 2002-й год. Дом в Лукане стоит 170К евро. Взято в кредит 155К. Выплачено за пять лет скажем 23к, остаток долга - 132К. Текущая цена дома - 340К. Собственного эквити в доме 208К. Правдоподобно?

Дом в Блакроке такой же - текущая цена 750К. Если продаем первый и покупаем второй получаем 542К долга.

Если всё падает на 30%,то луканский выходит 238К, своих денег в нем 106К, блакрокский дом - 525К, соответственно мортгидж - 419К

542К - 419К = 123К
542K / 419K - 100% = 30%.

Вообще весьма дофига.

Нет, никому конечно из домовладельцев не выгодно долговременное падение цен, но такого падения и не будет никогда я думаю. Они не настолько тут завешены были, как в Японии. А вот крактовременное падение выгодно многим, и прежде всего потому, что более-менее сносное жилье в хороших районах вдруг оказалось вне досигаемости для большинства обычных потенциальных секонд тайм баеров. И такое падение его бы привело обратно в рамки досягаемости.

К сожалению, я думаю, такого падения не случится.

[Mithrilian]

Каранагай, что-то я не пойму, ты, по-моему, путаешь сумму, взятую у банка в долг, и сумму, которую банк вкладывает в твой дом. Первая заметно больше и меняется в зависимости от процентной ставки (читай - увеличивалась все эти годы).