Покупаю дом, или Affordable House - в аренду

[panteev]

Народ, хочу посоветоваться.

Все два года, что я в Ирландии, думал купить собственный дом. Поскольку жена не работает, а у меня зарплата средненькая, то обычный mortgage я не потяну (вернее, банки так думают), и поэтому интересовался схемами shared ownership и affordable housing. До недавнего времени – безрезультатно. И вот повезло – Cork City Council предложил новый дом по affordable housing scheme (правда, они еще думают над окончательным решением). Я бы купил не колеблясь, но сейчас в кармане уже лежат американские иммиграционные визы (выиграл грин кард), и где-то в следующем году планируем перебраться в Штаты. Тем не менее, идея с собственным домом в Ирландии не дает мне покоя: я так этого хотел, что теперь непросто отвернуться от этого шанса.

На случай, если кто не знает, расскажу вкратце, что это за схема такая. Местные власти строят несколько домов (site), и продают их нуждающимся со скидкой. «Нуждающиеся» - это у кого совокупный годовой доход удовлетворяет определенным условиям:
single x 2.5 < 80,000 – если в семье один работает, или
(main x 2.5 + spouse x 1) < 80,000 – если в семье двое работают.
Ну и еще есть некоторые категории. Скидку дают приличную. В моем случае рыночная стоимость домов – 180,000, а они продают за 139,000 (9 тыс. deposit, 130 тыс. mortgage).
Естественно, накладывают некоторые ограничения:
1) Это должен быть первый дом аппликанта, и являться его местом жительства (то бишь нельзя сдавать в аренду)
2) Если продаешь в течение первых десяти лет после покупки, то надо местным властям вернуть тот же процент от суммы продажи, какой они субсидировали. В течение последующих десяти лет эта величина уменьшается на 10% в год, то есть через 20 лет после покупки ты уже ничего им не должен. Тут есть еще один очень хороший момент: если вдруг цены на дома упадут, то та часть, которую я должен вернуть City Council, будет уменьшена так, чтобы я получил обратно свои 139 тыс. (за вычетом платы солиситору и estate agency). То есть я до некоторой степени застрахован от падения цен на недвижимость.

Так вот, если нам в Штатах понравится и мы там останемся (а я думаю, так и будет), то этот дом был бы неплохой инвестицией. Ну и конечно, если мы вернемся в Ирландию – тут и говорить нечего о преимуществах проживания в своем доме .

Самая большая закавыка – смогу ли я этот дом втихаря сдать в аренду? Это, собственно, мой главный вопрос. Если есть кто, купивший дом по такой схеме, скажите: как местные власти проверяют (и проверяют ли вообще) что ты там сам живешь, а не сдаешь в аренду? Интересно также, смогу ли я его сдавать через property management agency? Это уже получится совсем не втихаря, но зато очень удобно .

И второй вопрос, на который я надеюсь получить ответ на форуме: поможет ли мне этот дом получить ирландскую въездную визу и (раскатал губу) право жить и работать (менять работодателя)? Что поможет получить визитерскую визу – я почти не сомневаюсь, так что думаю, что приехать сюда через несколько лет, чтобы продать этот дом, я смогу без особых сложностей.

Вот такие вопросы on't_know: .

[KaraNagai]

> как местные власти проверяют

мне вот не так давно власти прислали письмо на тему "настучи в налоговую на своего ландлорда" ;)

по сути дела: да, есть люди сдающие "втихаря", но имхо делать это - рисковать влететь на большие деньги.

кстати, я не верю, что его совсем уж нельзя сдавать. обстоятельства у людей меняются. возможно, его таки можно сдавать, откупившись каким-то образом от властей (заплатив какой-нить файн) или можно сдавать часть дома, например.

> поможет ли мне этот дом получить ирландскую въездную визу и

как наличие средств и места проживания - возможно. как повод для въезда - маловероятно (разве ты напишешь, что ты хочешь заключить какую-то сделку по дому и т.п.).

> (раскатал губу) право жить и работать (менять работодателя)?

строго нет.

[panteev]

Сообщение от KaraNagai

мне вот не так давно власти прислали письмо на тему "настучи в налоговую на своего ландлорда"

по сути дела: да, есть люди сдающие "втихаря", но имхо делать это - рисковать влететь на большие деньги.

Под "большими деньгами" имеется ввиду, я так понял, неуплаченный налог плюс штраф в налоговую. Возможно, мне все-таки лучше зарегистрироваться как лэндлорд и плательщик налога (если зарегистрируют с таким домом). Тогда мне будет что-то грозить со стороны Cork City Council - но вот что? Просто попросят объяснить изменившиеся обстоятельства или отберут дом? У них я спрашивать не могу - они тогда сразу поймут, что я дом не просто для себя покупаю... Я конечно схожу к солиситору по этому вопросу, прежде чем подписывать контракт, но что-то не очень я верю в их знания.

[KaraNagai]

учти следующее: если ты скажешь _своему_ солиситору, что ты собираешься вдальнейшем сдавать дом, то если солиситор на каком-то этапе сделки должен будет подтвердить, что ты дома сдавать не собираешься, то он этого делать не станет. по крайней мере если он правильный солиситор.

поэтому вопрос можно ставить только в сослагательном наклонении типа "я вот собираюсь тут жить долго и счастливо, но мне чисто из любопытства интересно..." ;)

[KaraNagai]

а вот на оазисе кстати ничего не написано про то, что ты не можешь его сдавать. а где написано?

а насчет неуплаченных налогов - эт серьезно, с этим не надо шутить имхо.

[SPDAY]

Сообщение от panteev

обычный mortgage я не потяну (вернее, банки так думают)

Банки думають прально .

Сообщение от panteev

И вот повезло – Cork City Council предложил новый дом по affordable housing scheme (правда, они еще думают над окончательным решением).

Ну дык ежели они ешо думают, так чо тут гадать то ?

А про ренту забудь - тебя вычислят легко. Твои же соседи тебя первые заложат , потому как закон нарушать нехорошо.

И ваще, ты про зайцев историю знаешь ?

[panteev]

Сообщение от KaraNagai

поэтому вопрос можно ставить только в сослагательном наклонении типа "я вот собираюсь тут жить долго и счастливо, но мне чисто из любопытства интересно..."

Именно так и собирался формулировать .

Сообщение от KaraNagai

а вот на оазисе кстати ничего не написано про то, что ты не можешь его сдавать. а где написано?

Блин, не могу найти! В одном из буклетиков или application forms было написано, что дом должен быть основным местом жительства applicant-а. Напрямую "запрещено сдавать" нигде не видел, но оно как бы следует из вышесказанного. А может, это я с shared ownership путаю... Вообще-то запретить сдавать логика подсказывает. Ведь власти субсидируют дом, чтобы уменьшить жилищный кризис. А если я его пересдаю, то подрываю их благие намерения .

Сообщение от SPDAY

Ну дык ежели они ешо думают, так чо тут гадать то ?

Они уже на заключительном этапе. На этой неделе скажут. К этому времени мне тоже надо бы определиться.

Сообщение от SPDAY

Банки думають прально

Злой ты, SPDAY . Или ты в банке работаешь? А насчет зайцев - уж очень хочется зайчатинки. И ПОБОЛЬШЕ .

[KaraNagai]

хехе вот выражение придумал "злой как селедка" ;)
в банке разумеется ;))

пантеев, вот гляди: если покупаешь новый дом, чтобы в нем жить, то не платишь стамп дьюти, если ты онер-оккупаер в течение ближайших 5 лет по-моему с момента покупки. при этом по-моему до 600 евро в месяц (или до 6000 в год) ты таки можешь извлекать из него необлагаемого налогом дохода, сдавая комнаты (но оставаясь жильцом дома). а вот далее начинается веселье: если ты до истечения 5 лет решил его сдать, то ты должен выплатить стамп дьюти. при этом это касается не аффордабл, а любого дома (правда не факт что за аффордабл вообще надо платить стамп дьюти - у него же цена меньше минимальной с которой этот стамп дьюти платится, вроде бы).... эх лень мене в талбички лезть.

[panteev]

Слазил я в таблички, Kara :D Вот тут они:
http://www.oasis.gov.ie/housing/buyi...tamp_duty.html
Насколько я понял, вот эта табличка для меня, если я буду сдавать дом:

Up to 127,000 euro - Exempt
127,001 euro - 190,500 euro - 3%
190,501 euro - 254,000 euro - 4%
254,001 euro - 317,500 euro - 5%
317,501 euro - 381,000 euro - 6%
381,001 euro - 635,000 euro - 7.5%
Over 635,000 euro - 9%

И еще вот этот текст: If the house or apartment is not occupied for the full five years or if it is rented out during this time, there will be a "clawback" of the exemption, i.e., stamp duty will become payable for a portion of the five years.
То есть мне придется заплатить 3% от 180,000, но не за все пять лет, а чуть-чуть меньше. До фига, однако! Интересно, а если я годика два поздаю, а потом обратно сам въеду, мне опять часть возвращать будут ?
Я знаю к кому с вопросами обратиться - в property management agencies. Они должны знать, и их ответы ни к чему не обязывают, в отличие от солиситора.

[KaraNagai]

ага точно правильная талбичка

спрашивать надо строго солиситора, но не выдавая своих намерений. в конце концов ничего криминального в твоих намерениях скорее всего нет, просто это - лишняя информация, могущая негативно повлиять на исход твоего дела.

еще один момент учти: продавая хауз ты будешь должен вернуть властям (насколько я понял) разницу между его рыночной стоимостью на момент покупки и той цифрой, за которую они тебе его продали. плюс расходы на солиситора. плюс агентство чой-то возьмет наверняка. соответсвенно, если у ты покупаешь его "из последних сил", то легко можешь оказаться в неприятной ситуации буде цены подпадут процентов на 10, например. хотя конечно судя по всему, подобного подпадения в ближайшие 2-3 года не случится. скоро приедут литовцы с латышами, им тоже надо будет где-то жить ;) плюс население растет, средний размер семьи уменьшается, в дублине больше земли не становится... так что в принципе половина козырей у тя на руках ;))

[panteev]

Дело с возвратом субсидии выглядит несколько лучше. Я уже писал выше, что я несколько застрахован от снижения цен на недвижимость. Вот откуда я это взял: цитата из самодельного буклетика (сделанного на ксероксе), что мне выдал Cork City Council вместе с application form:
Where the amount payable would reduce the proceeds of the sale (disregarding solocitor and estate agent fees) below the price actually paid, the amount due shall be reduced to the extent necessary to avoid that result.
Путаное предложение, да еще и вырванное из контекста, но смысл такой:
Если, когда я буду продавать дом, возвращаемая мною субсидия сделает вырученную от продажи сумму меньше той, что я заплатил при покупке дома, то величина возвращаемой субсидии будет уменьшена до такой степени, чтобы избежать этого. Solocitor and estate agent fees за мой счет, конечно.

Очень хороший аргумент "ЗА", вот только я этой фразы нигде, кроме этой ксерокопии, не видел... А вот если цены вырастут, то мне надо будет вернуть тот же ПРОЦЕНТ от суммы продажи, который субсидировал City Council (22.8% в моем случае).

[KaraNagai]

да, очень хорошее предожение ;)

[vdc]

KaraNagai

хотя конечно судя по всему, подобного подпадения в ближайшие 2-3 года не случится

IMF warns rising rates to spur home price bust

Friday September 19th 2003


IRELAND is facing a boom-to-bust house price collapse once interest rates begin to rise, the International Monetary Fund (IMF) warned yesterday.

The agency, set up in the 1940s to oversee the global economic recovery, has focused its attention on soaring property prices in a number of countries, including Ireland. It warned soaring house prices are in danger of collapse if interest rates rise on better growth prospects.

House prices have continued to forge ahead and in its latest assessment Bank of Ireland said prices will rise by 12pc nationally this year - significantly higher than the bank had initially predicted.

Just last month, another report indicated the average house now costs ?222,628 - ?30,000 more than it did in August 2002. This report, compiled by mortgage lender Permanent TSB, revealed the rate of house price growth over the first seven months of the year was the highest in three years.

The IMF warning is another in a series of dire predictions the property bubble here is about to burst.

According to the IMF, it is a certainty that interest rates will begin to creep up soon, with the fund's chief economist Kenneth Rogoff telling a press conference yesterday the economic recovery will push up long-term interest rates.

The expected rise in borrowing costs means there is a significant possibility of a housing price bust in some countries, especially if low interest rates pick up, he said.

In its latest assessment of world economic health, the IMF cited Australia, Ireland, the Netherlands, the US and the UK as particularly vulnerable to a home price fall.

But it is not just house prices which are threatened, with the IMF economist warning there could be repercussions for the global economy if house prices fall.

He argued that mortgage borrowing and consumer spending on household products to decorate new homes has underpinned the economic recovery in many countries, including Ireland.

Mr Rogoff claimed rising property prices have helped to offset the downward pressures on household spending from the fall in stock markets.

Economists worry this pillar of economic strength could crumble under the pressure of rising rates, and damage the recovery.

The last time house prices grew by more than 12pc was in 2000 and while they have eased since then, getting an accurate reading on future trends is not easy.

Nationally, the Permanent TSB report showed the year-on-year increase in prices was 15.6pc, up from the 14.7pc registered in June.

But this same survey also revealed a considerable easing in the Dublin house market, which usually sets the trend. In June, Dublin prices rose by 2.5pc, while in July that figure had moderated to just 0.6pc.

On this evidence you might think the overall trend in prices was moderating, but figures for the rest of the country contradict this, with prices increasing faster in July - at 1.2pc - than they had in June, when prices outside of the capital grew by 0.5pc.

Still, Niall O'Grady, Permanent TSB head of marketing, said the easing of the Dublin price growth rate was the most important thing to emerge from the report and should feed in to a lower rate of growth for prices nationally.

Pat Boyle



© Irish Independent
http://www.unison.ie/irish_independent/ & http://www.unison.ie/
http://www.unison.ie/irish_independe...9814&printer=1

[KaraNagai]

мой взгяд на проблему таков: в ближайший год ожидается рост процентов по моргиджам, я так понимаю (насколько я слышал оценки - порядка на треть или меньше). на этой волне считается что люди станут брать меньше мортгиджей, упадет спрос, увеличится предложение и т.п. и стало быть цены упадут.

но фигня-то в том, что массовый платежеспособный спрос на жилье только растет. ну пусть в следующем году из него выпадут какое-то количество процентов людей, покупающих жилье "из последних сил" и не тянущих новые рейты. но этот процент будет как-то компенсирован приростом спроса вызванным естественным приростом населения и уменьшением средней размеры семьи. плюс опять же "прибалты", которым где-то надо будет жить, как я заметил в одном из предыдущих постов.

кроме того, в ирландии имеется тенденция удленнять мортгиджи. в то время как, скажем в германии, мортгидж на 40 лет есть вещь вполне нормальная (а в японии и до 70 доходит), в ирландии среднее значение - лет 25, но оно растет. стало быть affordability мортгиджей, даже учитывая более высокие проценты может вовсе и не снизится.

еще момент: рост процентных ставок связывают с рекавери мировой экономики. рекавери мировой экономики непосредственно скажется на рекавери экономики ирландской (бо последняя открыта до безобразия), стало быть денег у людей будет больше.

далее: статьи на тему "скоро все рухнет нафиг" появляются с завидной регулярностью в чреве финансового сообщества, тусующегося вокруг фондовых рынков. надеюсь, понятно с какой целью? ;)

ну и мой прогноз: цены будут расти в этом году, могут чуть подпасть в начале следующего (в январе-феврале), а потом продолжат расти, но чуть медленнее. eventually (в масштабе 3-4 лет) они более менее стабилизируются или даже может подпадут процентиков на 10-15 не больше относительно еще недостигнутого максимума, по крайней мере outside dublin (в дублине цены будут имхо продолжать расти, так как в нем постепенно исчезают места для новой застройки, а население прибывает и прибывает.

дада и вот думаю чтобы потом мне счета не выставляли, засунуть под-конец такой дисклаймер: это все - мое сугубо ламерское мнение и я не рекомендую ни кому делать на его основе операции на рынке недвижимости ;))) хехе

[vdc]

но фигня-то в том, что массовый платежеспособный спрос на жилье только растет. ну пусть в следующем году из него выпадут какое-то количество процентов людей, покупающих жилье "из последних сил" и не тянущих новые рейты. но этот процент будет как-то компенсирован приростом спроса вызванным естественным приростом населения и уменьшением средней размеры семьи.

Опять же сплошное IMHO, но основные причины роста
1) народ получил жилье практически на халяву и теперь реализует его, пример в 1995 году средний дом стоил порядка 30-50 Килоштук старыми, сейчас это как минимум в пять-семь раз дороже, то есть очень многие ускоренно выплатили предыдущий мортаж и теперь апгрейдят жилье,
2) Присоединение к еврозоне принесло сюда бешеную инфляцию в сочетании с низкими процентными ставками, раньше с этим ростом боролись, теперь плюнули - полюс еще кельтский тигр добавил оптимизьма. Народ поверил что все хорошо и занялся программированием.
3) Да сейчас еще сильно влияние бэби бума семидисятых-восьмидесятых, но оно уже на спаде. Плюс проблема опять же была не сколько в бэби буме, а в том что бэбибумеры стали оставаться на исторической родине ( первая волна успешно убежала в начале 90-ых, а потом вернулась в конце того же дестялетия). Кстати где то мелькало что бэбибумеры закончатся в 2006 году,

плюс опять же "прибалты", которым где-то надо будет жить, как я заметил в одном из предыдущих постов.

.
4) 60-100 тысяч "литовцев" конечно будут нуждаться в жилье, но их везут сюда не затем что бы они снимали три бэдрума в D4, а затем чтобы снизить давление на заработную плату со стороны аборигенов и привести безработицу к нормальным европейским 12%.
5) Востановление экономики вещь хорошая, но Ирландия теряет свои конкурентные примущества с пугающей скоростью, восточная европа скорее всего заберет у ирландцев большую часть утерянного. Бешеные зарплаты и отвратительная инфраструктура вряд ли привлекут multinationals снова.
5) Рынок значительно нестабилен - два года назад, когда убрали инвесторов , занимавших до этого всего 75 рынка, за три месяца все грохнулось на 7%, конечно потом одумалсь, заманили инвесторов снова, только сейчас эти инвесторы уже снова бегут с рынка.

.далее: статьи на тему "скоро все рухнет нафиг" появляются с завидной регулярностью в чреве финансового сообщества, тусующегося вокруг фондовых рынков. надеюсь, понятно с какой целью?

.
Davy Stocbrockers регулярно выпускает свои мрачные предсказания, но их заинтересованность слишком очевидна. Поэтому предсказниям от продавцов недвижимости тоже не доверяшь. МВФ в этом отношении сторона мало заинтересованная.
Самое смешное что мой прогноз совпадает с твоим, за исключением величины падения, сдается мне что 15-20% более вероятно.